กฎหมายอาคารสูงคืออะไร ? สรุปเข้าใจง่ายสำหรับมือใหม่

การก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยมีระเบียบและกฎหมายที่ซับซ้อน ซึ่งผู้พัฒนาโครงการและประชาชนทั่วไปจำเป็นต้องเข้าใจ โดยในบทความนี้จะนำเสนอสาระสำคัญของกฎหมายอาคารสูง ข้อกำหนด และขั้นตอนการขออนุญาตที่จำเป็นต่อการพัฒนาโครงการอาคารสูงในประเทศไทย

นิยามของอาคารสูงตามกฎหมายไทย

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 อาคารสูงถูกนิยามว่าเป็นอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า หรืออาคารที่มีตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ไม่รวมชั้นใต้ดิน นิยามนี้มีความสำคัญเพราะอาคารที่เข้าข่ายเป็น "อาคารสูง" จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดพิเศษเพิ่มเติมซึ่งเข้มงวดกว่าอาคารทั่วไป ทั้งในด้านความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ

กฎหมายและข้อบังคับหลักเกี่ยวกับอาคารสูง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม

พระราชบัญญัติควบคุมอาคารเป็นกฎหมายหลักที่กำกับดูแลการก่อสร้างอาคารในประเทศไทย โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอาคารสูง กฎหมายนี้กำหนดมาตรฐานความปลอดภัย การรับน้ำหนัก และข้อกำหนดทางวิศวกรรมต่าง ๆ ที่จำเป็นสำหรับอาคารสูง

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535

กฎกระทรวงฉบับนี้ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยระบุข้อกำหนดเฉพาะสำหรับอาคารสูง ครอบคลุมประเด็นสำคัญเช่น

• ระบบป้องกันอัคคีภัย
• ทางหนีไฟและบันไดหนีไฟ
• ระบบลิฟต์และลิฟต์ดับเพลิง
• ระบบไฟฟ้าสำรอง
• การออกแบบโครงสร้างต้านแรงลม และแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว

กฎหมายผังเมือง

นอกจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคารแล้ว การก่อสร้างอาคารสูงยังต้องปฏิบัติตามผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ ซึ่งจะกำหนด

• อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR - Floor Area Ratio)
• อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR - Open Space Ratio)
• ความสูงสูงสุดของอาคารในแต่ละโซนของเมือง
• ข้อจำกัดเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน

กฎหมายสิ่งแวดล้อม

อาคารสูงที่มีขนาดใหญ่หรือตั้งอยู่ในพื้นที่อ่อนไหวทางสิ่งแวดล้อมอาจจำเป็นต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หรือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ (EHIA) ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ

มาตรฐานความปลอดภัยที่สำคัญสำหรับอาคารสูง

ระบบป้องกันอัคคีภัย

อาคารสูงจำเป็นต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัยที่ครบถ้วน ประกอบด้วย

• ระบบตรวจจับควันและความร้อนอัตโนมัติ
• ระบบหัวกระจายน้ำดับเพลิงอัตโนมัติ (Sprinkler)
• ตู้สายฉีดน้ำดับเพลิงทุกชั้น
• ระบบอัดอากาศในช่องบันไดหนีไฟ
• ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้
• ถังดับเพลิงประจำชั้น

ทางหนีไฟและบันไดหนีไฟ

กฎกระทรวงกำหนดให้อาคารสูงต้องมีบันไดหนีไฟที่มีคุณสมบัติเฉพาะ ได้แก่

• บันไดหนีไฟต้องเป็นบันไดปิดที่มีผนังทนไฟอย่างน้อย 2 ชั่วโมง
• ต้องมีระบบอัดอากาศเพื่อป้องกันควันไฟเข้าสู่ช่องบันได
• ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟไม่เกิน 60 เมตร
• ประตูหนีไฟต้องเป็นประตูทนไฟและปิดได้เอง

ระบบลิฟต์และทางสัญจรในแนวดิ่ง

อาคารสูงต้องมีลิฟต์โดยสารและลิฟต์ดับเพลิงตามข้อกำหนด

• อาคารสูงต้องมีลิฟต์ดับเพลิงอย่างน้อย 1 ตัว
• ลิฟต์ดับเพลิงต้องมีระบบไฟฟ้าสำรองและระบบควบคุมพิเศษสำหรับพนักงานดับเพลิง
• ต้องมีระบบไฟฟ้าสำรองสำหรับลิฟต์โดยสารบางตัวกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง

การเตรียมเอกสารและแบบแปลน

ก่อนยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง ผู้พัฒนาโครงการจะต้องเตรียมเอกสารและแบบแปลนที่ครบถ้วน ได้แก่

1. แบบแปลนอาคารที่ลงนามรับรองโดยวิศวกรและสถาปนิกที่ได้รับใบอนุญาตระดับวุฒิวิศวกรและวุฒิสถาปนิก

2. รายการคำนวณโครงสร้างอาคาร

3. รายการคำนวณระบบลิฟต์และระบบป้องกันอัคคีภัย

4. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดิน

5. หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน (กรณีผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดิน)

6. รายงาน EIA หรือ EHIA (ถ้าจำเป็น)

การขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

การขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงต้องผ่านการพิจารณาจากหลายหน่วยงาน ได้แก่

• สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
• คณะกรรมการควบคุมอาคาร
• สำนักการโยธา (ในกรณีกรุงเทพมหานคร)
• กรมโยธาธิการและผังเมือง
• คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ (กรณีต้องทำ EIA/EHIA)

ระยะเวลาและค่าธรรมเนียม

การขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงมักใช้ระยะเวลานานกว่าอาคารทั่วไป โดยทั่วไปอาจใช้เวลา

• 45-60 วัน สำหรับอาคารสูงทั่วไป
• 3-6 เดือน สำหรับอาคารที่ต้องทำ EIA หรือ EHIA

ค่าธรรมเนียมการขออนุญาตคิดตามพื้นที่ใช้สอยของอาคาร โดยมีอัตราหลายระดับขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

ข้อจำกัดและเงื่อนไขพิเศษในพื้นที่เฉพาะ

พื้นที่อนุรักษ์และเขตโบราณสถาน

การก่อสร้างอาคารสูงในพื้นที่อนุรักษ์หรือใกล้โบราณสถานมีข้อจำกัดพิเศษ เช่น

• ข้อจำกัดความสูงอาคารเพื่อไม่บดบังทัศนียภาพของโบราณสถาน
• การห้ามก่อสร้างในรัศมีที่กำหนดจากโบราณสถาน
• ข้อกำหนดด้านรูปแบบสถาปัตยกรรมที่กลมกลืนกับสภาพแวดล้อม

เขตปลอดภัยการเดินอากาศ

อาคารสูงที่ตั้งอยู่ใกล้สนามบินจะต้องปฏิบัติตามระเบียบของสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย (กพท.) โดยมีข้อกำหนดว่า

• อาคารต้องมีความสูงไม่เกินกว่าที่กำหนดในเขตปลอดภัยการเดินอากาศ
• ต้องติดตั้งไฟเตือนอากาศยานบนจุดสูงสุดของอาคาร
• ต้องได้รับอนุญาตจาก กพท. ก่อนเริ่มก่อสร้าง

การก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับจำนวนมาก ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องทำความเข้าใจและวางแผนอย่างรอบคอบตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบไปจนถึงการขออนุญาตก่อสร้าง การละเลยหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารสูงอาจนำไปสู่บทลงโทษที่รุนแรง ตั้งแต่การปรับ การระงับการก่อสร้าง ไปจนถึงคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร สำหรับผู้ที่สนใจพัฒนาโครงการอาคารสูง การปรึกษากับที่ปรึกษากฎหมายและทีมวิศวกรที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งที่แนะนำอย่างยิ่ง เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะสอดคล้องกับข้อกำหนดทางกฎหมายและดำเนินการได้อย่างราบรื่น

และสำหรับใครที่กำลังต้องการปล่อยเช่าคอนโด บ้าน หรืออสังหาฯ ในรูปแบบอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาลงประกาศปล่อยเช่าได้ฟรีที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายมากที่สุด