สิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินผู้อื่นมีผลอย่างไรตามกฎหมาย ?

หนึ่งในปัญหาที่พบได้บ่อยในสังคมปัจจุบัน คือ กรณีสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินผู้อื่น เช่น การสร้างบ้าน โรงเรือน หรือรั้วที่ล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งบางกรณีเกิดจากความไม่ตั้งใจ แต่บางกรณีก็เป็นการกระทำโดยรู้ว่ารุกล้ำแต่ยังฝืนดำเนินการต่อไป บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า การรุกล้ำที่ดินผิดกฎหมายหรือไม่ และควรดำเนินการอย่างไรหากคุณตกเป็น “เจ้าของที่ดินผู้เสียหาย ”

เนื้อหา

1. ความหมายของการรุกล้ำที่ดิน

2. สาเหตุของการรุกล้ำที่ดิน

3. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการรุกล้ำที่ดิน

4. ผลในทางกฎหมายของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น

5. บทลงโทษทางกฎหมาย

6. วิธีแก้ไขปัญหาการรุกล้ำที่ดิน

7. คำถามที่พบบ่อย

ความหมายของการรุกล้ำที่ดิน

การรุกล้ำที่ดิน หมายถึง การที่บุคคลหนึ่งสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือกระทำการใด ๆ ที่ล่วงล้ำเข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างอาคาร รั้ว ถนน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่รุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินข้างเคียง

สาเหตุของการรุกล้ำที่ดิน

การรุกล้ำที่ดินเกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็น

• การรังวัดที่ดินผิดพลาด การสำรวจและรังวัดที่ไม่ถูกต้องอาจทำให้เข้าใจผิดเกี่ยวกับแนวเขตที่ดิน
• หลักเขตที่ดินสูญหายหรือเคลื่อนย้าย ทำให้เจ้าของที่ดินไม่ทราบแนวเขตที่แท้จริง
• ความไม่ชัดเจนของโฉนดที่ดิน โฉนดที่ดินเก่าหรือไม่ชัดเจนอาจทำให้เกิดการตีความแนวเขตที่ดินที่แตกต่างกัน
• การก่อสร้างโดยไม่ได้ตรวจสอบแนวเขต เจ้าของที่ดินหรือผู้รับเหมาก่อสร้างโดยไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินให้ชัดเจนก่อน
• การเจตนารุกล้ำ บางกรณีอาจเป็นการเจตนารุกล้ำเพื่อขยายพื้นที่ใช้สอย

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการรุกล้ำที่ดิน

กรณีนี้อยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งบัญญัติว่า

“ บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดิน จะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออก ค่าใช้จ่ายก็ได้ ”

ผลในทางกฎหมายของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น 

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ได้บัญญัติถึงผลในทางกฎหมายของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นไว้ โดยแบ่งเป็น 3 กรณี ดังนี้ 

1. กรณีผู้สร้างสุจริต 

ในมาตรา 1312 วรรคแรก ได้คุ้มครองผู้สร้างที่สุจริตเท่านั้น และพฤติการณ์ที่เรียกว่า “สุจริต” นั้นหมายความว่าขณะที่ก่อสร้างผู้สร้างไม่รู้ว่า ที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นเป็นของบุคคลอื่น หรือเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตัวเอง และต้อง ดูพฤติการณ์ด้วยว่าผู้สร้างได้กระทำโดยประมาทเลินเล่อหรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น นาย ก ได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของตนซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของนาย ข โดยที่ ที่ดินนั้นไม่มีรั้วล้อมรอบ นาย ก ไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินของตนและ ของนาย ข ให้แน่ชัดเสียก่อนแล้วค่อยลงมือก่อสร้างอาคาร จึงแสดงถึงความ ไม่รอบคอบและความประมาทเลินเล่อของนาย ก เอง กรณีเช่นนี้ไม่อาจถือได้ว่า นาย ก สุจริต 

เมื่อผู้สร้างได้กระทำโดยสุจริตแล้ว ผลของกฎหมายได้กำหนดให้ผู้สร้าง เป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำแต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเพื่อเป็น ค่าใช้ที่ดินและผู้สร้างสามารถเรียกให้เจ้าของที่ดินยอมจดทะเบียนให้ที่ดินนั้น เป็น ภาระจำยอม ได้ แต่ถ้าต่อมาโรงเรือนที่สร้างนั้นสลายไปทั้งหมดเจ้าของ ที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นเสียก็ได้ แต่ข้อพิจารณา ที่สำคัญก็คือส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นโรงเรือนเท่านั้น 

เนื่องจากกฎหมายได้เล็งเห็นว่าถ้าจะให้ผู้สร้างใช้ที่ดินเปล่า ๆ ไม่เสีย ค่าตอบแทนก็อาจจะไม่เป็นธรรมสำหรับเจ้าของที่ดินเท่าไหร่ จึงกำหนดให้ ผู้สร้างสามารถใช้ที่ดินนั้นได้แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ส่วนเรื่อง ค่าใช้ที่ดินที่ผู้สร้างจะต้องจ่ายให้แก่เจ้าของที่ดินนั้นกฎหมายไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ ไว้ว่าจะดูจากอะไร แต่ในทางปฏิบัติได้ใช้หลักความเป็นธรรมและเหมาะสม โดยพิจารณาว่าส่วนที่รุกล้ำเข้าไปนั้นมีเนื้อที่เพียงไร ทำเลที่ตั้งของที่ดินนั้นว่า มีราคาที่ดินเท่าไหร่ และสุดท้ายต้องดูด้วยว่าการที่มีโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปนั้น ทำให้ที่ดินที่เหลือมีสภาพเป็นอย่างไร เช่น ที่ดินที่เหลือกลายเป็นที่ดินที่ยากต่อ การออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ ซึ่งพฤติการณ์เหล่านี้สามารถนำมา ประกอบการตกลงระหว่างผู้สร้างและเจ้าของที่ดินในการกำหนดค่าใช้ที่ดินได้ หรือถ้าตกลงกันไม่ได้มีการฟ้องคดีสู่ศาล ศาลก็จะหยิบยกข้อพิจารณาเหล่านี้ประกอบการ กำหนดค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดินได้ 

2. กรณีผู้สร้างไม่สุจริต 

ในกรณีที่ผู้สร้างสร้างโดยไม่สุจริตนั้น กฎหมายไม่ได้ให้ความคุ้มครอง แก่ผู้สร้าง แต่กฎหมายจะให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินให้มีสิทธิบอกให้ผู้สร้างรื้อถอน ส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไปก็ได้ กฎหมายใช้คำว่า “ก็ได้” หมายความว่าเป็นสิทธิ ของเจ้าของที่ดินเองว่าจะใช้สิทธินั้นหรือไม่ ในบางกรณีที่มีการรุกล้ำโดยไม่สุจริต แต่กลับทำให้เจ้าของที่ดินได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้นเจ้าของที่ดินอาจจะไม่ใช้ สิทธินี้ก็ได้ หรือจะเรียกให้ผู้สร้างใช้ค่าที่ดินเสมือนหนึ่งว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตก็ได้

3. การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ไม่อยู่ในบังคับ มาตรา 1312 

การสร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินของผู้อื่นนั้น จะต้องเกิดตั้งแต่แรกหรือ เป็นการสร้างรุกล้ำมาตั้งแต่ขณะที่เริ่มทำการก่อสร้าง ไม่รวมถึงกรณีที่มีการ ต่อเติมภายหลังแล้วเกิดการรุกล้ำ เช่น นาย ก ก่อสร้างโรงเรือนครั้งแรกไม่มี การรุกล้ำในที่ดินของนาย ข แต่อย่างไร แต่ต่อมามีการต่อเติมโรงเรือนแล้ว ส่วนที่ต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย ข กรณีเช่นนี้ผู้สร้างไม่ได้รับความ คุ้มครองตามมาตรา 1312 จะต้องรื้อโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้นออกไป อีกกรณีหนึ่งที่ไม่สามารถใช้มาตรา 1312มาบังคับได้ คือกรณีสร้าง โรงเรือนในที่ดินแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน เช่น นาย ก และนาย ข เป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกันและได้ก่อสร้างอาคารในที่ดินนั้น ต่อมาได้ตกลง แบ่งแยกที่ดินกันคนละส่วนทำให้ที่ดินส่วนของนาย ข มีอาคารของนาย ก รุกล้ำเข้าไป พฤติการณ์เช่นนี้จะเห็นได้ว่าไม่มีการรุกล้ำมาตั้งแต่ต้นและไม่ใช่ การต่อเติมภายหลังจึงไม่มีกฎหมายที่จะมาใช้บังคับได้

บทลงโทษทางกฎหมาย

การรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น ไม่ว่าจะเป็นการสร้างอาคารล้ำเขต หรือรั้วบ้านล้ำออกไป แม้แต่การใช้พื้นที่เพียงเล็กน้อยโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็อาจนำไปสู่ บทลงโทษทางกฎหมายทั้งทางแพ่งและอาญา ซึ่งผู้ที่กระทำอาจต้องรับผิดทั้ง รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ชดใช้ค่าเสียหายหรือแม้แต่ถูกจำคุก

1.โทษทางแพ่ง

• ชดใช้ค่าเสียหาย
• รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ
• ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้ที่ดินย้อนหลัง
• ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินใหม่

2. โทษทางอาญา

• ในกรณีรุกล้ำที่สาธารณะ อาจถูกปรับไม่เกิน 5,000 บาท
• กรณีทำลายหรือเคลื่อนย้ายหลักเขตที่ดิน อาจถูกจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

วิธีแก้ไขปัญหาการรุกล้ำที่ดิน

เมื่อพบว่ามีการรุกล้ำที่ดิน มีแนวทางในการแก้ไขปัญหาดังนี้

1. การเจรจาตกลง 

การเจรจาเป็นวิธีแรกที่ควรนำมาใช้เพื่อระงับข้อพิพาท อาจมีการตกลงในเรื่อง

• การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ
• การซื้อขายที่ดินส่วนที่ถูกรุกล้ำ
• การเช่าที่ดินส่วนที่ถูกรุกล้ำ
• การแลกเปลี่ยนที่ดิน

2. การรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ 

หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับแนวเขตที่ดิน สามารถยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ต่อสำนักงานที่ดิน เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินออกมาทำการรังวัดและกำหนดแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน

3. การฟ้องคดี 

หากไม่สามารถตกลงกันได้ สามารถดำเนินการทางกฎหมายโดย

• ฟ้องคดีแพ่ง เรียกร้องค่าเสียหาย หรือขอให้ศาลมีคำสั่งให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ
• ฟ้องคดีอาญา ในกรณีที่มีการกระทำความผิดทางอาญา เช่น การทำลายหลักเขตที่ดิน

4. การไกล่เกลี่ยข้อพิพาท 

การไกล่เกลี่ยข้อพิพาทโดยคนกลางหรือผ่านศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาท ช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถหาทางออกที่พึงพอใจร่วมกันโดยไม่ต้องนำคดีขึ้นสู่ศาล

คำถามที่พบบ่อย

1. หากพบว่ามีการรุกล้ำที่ดินของเรา ควรทำอย่างไรเป็นอันดับแรก ?

อันดับแรกควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน จากนั้นรวบรวมหลักฐานการรุกล้ำ เช่น ภาพถ่าย และพยายามเจรจากับผู้รุกล้ำก่อน หากไม่สามารถตกลงกันได้ ควรจะปรึกษาทนายความ

2. การรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่มีค่าใช้จ่ายเท่าไร ?

ค่าใช้จ่ายในการรังวัดสอบเขตที่ดินจะขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน โดยทั่วไปจะคิดตามจำนวนเนื้อที่และมีค่าธรรมเนียมตามที่กรมที่ดินกำหนด 

3. หากสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินมีมานานแล้ว จะยังสามารถเรียกร้องให้รื้อถอนได้หรือไม่ ?

โดยหลักการแล้ว เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิเรียกร้องให้มีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำได้ แม้จะมีมานานแล้วก็ตาม เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่อาจสูญสิ้นไปเพียงเพราะเวลาที่ผ่านไป อย่างไรก็ตามอาจมีข้อยกเว้นในกรณีที่ครอบครองที่ดินต่อเนื่องเป็นเวลานานจนอาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

4.ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ ?

โดยหลักการแล้ว ผู้ที่สร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน รวมถึงค่าเสียหายอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นจากการรุกล้ำนั้น

5. การรุกล้ำที่ดินมีอายุความในการฟ้องร้องหรือไม่ ?

การฟ้องร้องเกี่ยวกับการรุกล้ำที่ดินในฐานละเมิดมีอายุความ 1 ปีนับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ถึงการละเมิด หรือ 10 ปีนับแต่วันทำละเมิด แต่การฟ้องเพื่อเรียกคืนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่มีอายุความ

ปัญหาการรุกล้ำที่ดินอาจดูเหมือนเรื่องเล็กน้อยในตอนแรก แต่หากปล่อยไว้โดยไม่จัดการ อาจกลายเป็นข้อพิพาทที่บานปลายและสร้างความเสียหายทั้งในด้านทรัพย์สินและความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านในฐานะเจ้าของที่ดิน การตรวจสอบสิทธิและรักษาสิทธิของตนเองอย่างถูกต้องตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในขณะเดียวกัน การเปิดใจรับฟังและหาทางออกร่วมกันอย่างสันติก็เป็นสิ่งที่ควรคำนึงถึง หลายครั้งที่ข้อพิพาทเรื่องที่ดินสามารถยุติลงได้ด้วยการเจรจาอย่างมีเหตุผลและเข้าใจซึ่งกันและกัน สำหรับผู้ที่กำลังจะปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบแนวเขตที่ดินอย่างละเอียดและขออนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต สุดท้ายนี้ การอยู่ร่วมกันในสังคมต้องอาศัยความเคารพในสิทธิของกันและกัน การรู้และเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เพียงช่วยปกป้องสิทธิของตนเอง แต่ยังช่วยให้เราไม่ละเมิดสิทธิของผู้อื่นโดยไม่ตั้งใจอีกด้วย

และสำหรับใครที่กำลังต้องการปล่อยเช่าคอนโด บ้าน หรืออสังหาฯ ในรูปแบบอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาลงประกาศปล่อยเช่าได้ฟรีที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายมากที่สุด