ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า-ไม่ยอมออก เจ้าของทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย ?

หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า “ฟ้องขับไล่” แต่ไม่เข้าใจว่าคืออะไร ต้องทำอย่างไร หรือมีขั้นตอนยุ่งยากแค่ไหน บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับการฟ้องขับไล่ในแบบที่เข้าใจง่าย อ้างอิงจากกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พร้อมอธิบายสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้อ่านสามารถนำไปปรับใช้ในชีวิตจริงได้

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรือไม่ยอมออก เจ้าของต้องทำอย่างไร?

ปัญหา "ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า" หรือ "ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า" เป็นฝันร้ายของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน คอนโดหรือที่ดิน เมื่อเกิดปัญหาเหล่านี้บางคนอาจจะคิดว่าสามารถใช้วิธีรุนแรง เช่น ตัดน้ำตัดไฟหรือล็อกห้องได้เลย แต่รู้หรือไม่  วิธีดังกล่าวต่างเป็นวิธีที่ผิดกฎหมายและอาจทำให้เจ้าของถูกฟ้องกลับได้ โดยทางออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย คือ การ "ฟ้องขับไล่" ซึ่งเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่เจ้าของ สามารถใช้เพื่อเรียกคืนทรัพย์สินของตนได้อย่างถูกต้อง

การฟ้องขับไล่คืออะไร ?

การฟ้องขับไล่ คือ กระบวนการทางกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์สิน (เช่น เจ้าของบ้าน ห้องเช่า คอนโด) ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้ ผู้ครอบครองที่ไม่มีสิทธิหรือผู้ที่หมดสิทธิแล้ว ออกจากทรัพย์สินของตน นอกจากการขอให้ขับไล่แล้ว เจ้าของยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ ได้ด้วย เช่น 

• ค่าเช่าค้างจ่าย
• ค่าปรับผิดสัญญา
• ค่าเสียหายจากการใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์

เหตุที่ใช้ในการฟ้องขับไล่

การฟ้องขับไล่ต้องมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งมีหลายกรณีดังนี้ 

1. การผิดสัญญาเช่า

ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ไม่ว่าจะกี่เดือนก็ตาม เจ้าของสามารถใช้สิทธิตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 เพื่อ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที

คำแนะนำ : ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งเป็น "หนังสือบอกเลิกสัญญา" ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือ EMS เพื่อเป็นหลักฐานในการดำเนินคดีต่อไป

ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์

หากผู้เช่าใช้ห้องหรือบ้านเช่าผิดวัตถุประสงค์จากที่ตกลงกันไว้ หรือทำผิดสัญญาอย่างร้ายแรง เช่น 

• ให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ขออนุญาต
• ดัดแปลงห้องโดยไม่ได้รับความยินยอม

เจ้าของสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552

ผู้เช่าละเลยการดูแลรักษาทรัพย์สิน

เช่น ปล่อยให้ห้องพักเสียหายโดยไม่ดูแล หรือไม่แจ้งซ่อมเมื่อมีปัญหา จนเกิดความเสียหายร้ายแรง

2. สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออก

เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุแล้ว (เช่น สัญญาเช่า 1 ปี) และไม่ได้ต่อสัญญา หรือมีการแจ้งเลิกสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว ความสัมพันธ์ทางสัญญาระหว่างเจ้าของกับผู้เช่าได้สิ้นสุดลงโดยชอบ ผู้เช่าจะต้องคืนทรัพย์สินให้กับเจ้าของ

3. เป็นผู้บุกรุกหรือเข้าครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงอย่างถูกต้องหรือเจ้าของแจ้งบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าควรย้ายออกและคืนห้องทันที หากยังอยู่ต่อโดยไม่มีสิทธิ กฎหมายจะไม่ถือว่าเป็นผู้เช่าอีกต่อไป แต่ถือว่าเป็น "ผู้ครอบครองทรัพย์โดยไม่มีสิทธิ"

4. เหตุอื่น ๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา

ข้อตกลงพิเศษที่ระบุไว้ในสัญญา เช่น :

• ผู้เช่านำห้องไปเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต
• กระทำผิดกฎหมายในห้องเช่า เช่น เสพสารเสพติด ค้ายาเสพติด หรือเล่นการพนัน

ผู้ครอบครองโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมายคืออะไร ?

กฎหมายให้สิทธิเจ้าของทรัพย์อย่างเต็มที่ในการเรียกคืนทรัพย์จากผู้ครอบครองโดยไม่มีสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336

"เจ้าของมีสิทธิจะใช้และจำหน่ายทรัพย์สินของตนตามความพอใจ และจะเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากผู้ครอบครองหรือผู้ยึดถือโดยไม่มีสิทธิก็ได้"

แล้วแบบไหนถึงเรียกว่า "บุกรุก" ?

ถ้าผู้เช่าฝืนอยู่ต่อโดยไม่มีสิทธิและเจ้าของไม่อนุญาต ก็อาจเข้าข่ายเป็นการ "บุกรุก" ตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362

"ผู้ใดเข้าไปในเคหสถาน อาคาร หรือสถานที่อันมีรั้วล้อม โดยไม่มีสิทธิและฝ่าฝืนเจตนาของเจ้าของ ย่อมมีความผิดฐานบุกรุก"

แม้จะเคยเป็นผู้เช่าที่ถูกต้องตามกฎหมายแต่เมื่อหมดสัญญาแล้ว หากยังอยู่ต่อและเจ้าของไม่ยินยอม ก็อาจเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุก

5 ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ตามกฎหมาย

การฟ้องขับไล่ผู้เช่าต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง เพื่อให้การฟ้องร้องมีประสิทธิภาพและสามารถบังคับใช้คำพิพากษาได้ มีขั้นตอนดังนี้ :

ขั้นตอนที่ 1 : แจ้งเตือนผู้เช่าก่อน

• ส่งหนังสือทวงถาม หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
• ควรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน EMS หรือมีพยานรู้เห็น
• ระบุชัดเจนว่าให้ผู้เช่าออกภายในกี่วัน เช่น 15 วัน หรือ 30 วัน

เคล็ดลับ : ยิ่งมีหลักฐานครบถ้วน ยิ่งง่ายต่อการฟ้องร้อง

ขั้นตอนที่ 2 : ยื่นฟ้องต่อศาล

ถ้าผู้เช่าไม่ยอมออกหลังถูกบอกเลิกสัญญา ให้ยื่นฟ้องขับไล่ที่ศาลแขวงหรือศาลจังหวัด

เอกสารที่ควรเตรียม :

• สัญญาเช่าหรือข้อตกลงการเช่า
• หนังสือแจ้งเตือนหรือบอกเลิกสัญญา
• หลักฐานการค้างชำระค่าเช่า
• ภาพถ่ายความเสียหาย (ถ้ามี)
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของ

หมายเหตุ: หากไม่มีทนาย สามารถไปฟ้องเองที่ศาลได้ ศาลจะมีเจ้าหน้าที่ช่วยแนะนำขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 3 : ศาลนัดไกล่เกลี่ยและไต่สวน

• ศาลอาจนัดให้ไกล่เกลี่ยก่อน ถ้าตกลงกันได้ ศาลจะทำบันทึกข้อตกลงให้ผู้เช่าออกภายในเวลาที่กำหนด
• หากตกลงกันไม่ได้ ศาลจะ "ไต่สวนพยานหลักฐาน" จากทั้งสองฝ่าย แล้วดำเนินการพิพากษาคดี

ขั้นตอนที่ 4 : ศาลมีคำพิพากษา

• ถ้าศาลพิพากษาให้เจ้าของ ชนะคดี จะมีคำสั่งให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์
• ผู้เช่าต้องย้ายออกภายในระยะเวลาที่กำหนด
• ศาลอาจสั่งให้จ่ายค่าเช่าค้าง ค่าเสียหาย ค่าปรับและดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้

ขั้นตอนที่ 5 : บังคับคดีตามคำพิพากษา (หากผู้เช่าไม่ยอมออก)

ถ้าผู้เช่าไม่ยอมออกตามคำสั่งศาล เจ้าของต้องไปยื่นเรื่องที่ กรมบังคับคดี เพื่อ "บังคับคดีตามคำพิพากษา"

วิธีดำเนินการ :

1. ยื่นคำร้องขอหมายบังคับคดี เพื่อให้ศาลออก "หมายบังคับคดี"

2. เจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการ:

• แจ้งกำหนดวันเข้าบังคับคดี (มักให้เวลาผู้เช่าย้ายออกโดยสมัครใจอีกครั้ง)
• หากยังไม่ยอมออก จะดำเนินการขับไล่
• จัดเก็บทรัพย์สินของผู้เช่า (เช่น เฟอร์นิเจอร์) ไว้ในที่เหมาะสม

3. หากมีคำพิพากษาให้ชำระเงิน เจ้าพนักงานสามารถยึดหรืออายัดทรัพย์ของผู้เช่า เช่น เงินในบัญชี รถยนต์ เพื่อนำมาชำระหนี้ได้

4 สิ่งที่เจ้าของห้ามทำเด็ดขาด

หลายคน เข้าใจผิดว่าในเมื่อเป็นเจ้าของ จะทำอะไรก็ได้ แต่ความจริงแล้วการกระทำบางอย่างอาจผิดกฎหมาย และทำให้เจ้าของกลับกลายเป็นฝ่ายผิดเสียเอง โดยสิ่งที่เจ้าของห้ามทำกับผู้เช่าอย่างเด็ดขาด ประกอบไปด้วย 4 ข้อ หลัก ๆ ดังนี้ 

1. ห้ามตัดน้ำ ตัดไฟผู้เช่า

การตัดน้ำตัดไฟเพราะผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าหรืออยู่เกินสัญญาเช่าเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย เพราะถือเป็นการล่วงละเมิดสิทธิในการอยู่อาศัย และอาจเข้าข่ายความผิดฐานละเมิดหรือถึงขั้นข่มขืนใจผู้อื่น

2. ห้ามล็อกห้อง หรือขนของออกเอง

ห้ามล็อกห้อง เปลี่ยนกุญแจหรือยกของของผู้เช่าออกมาโดยพลการ แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า เพราะถือว่า ละเมิดสิทธิและทรัพย์สินของผู้อื่น และอาจโดนฟ้องกลับได้

3. ห้ามใช้กำลังข่มขู่หรือทำให้ผู้เช่าหวาดกลัว

ห้ามใช้คำพูดข่มขู่ เช่น "ถ้าไม่ยอมออก เดี๋ยวจะเจอดีแน่" หรือการพาเพื่อนมาปิดหน้าห้อง กดดันให้ผู้เช่าย้ายออก การกระทำเช่นนี้อาจเข้าข่าย ความผิดฐานข่มขืนใจผู้อื่น หรือข่มขู่ให้กลัว ตาม ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 309

4. ห้ามนำกุญแจสำรองเข้าห้องผู้เช่าโดยพลการ

แม้จะเป็นห้องของผู้ให้เช่าเอง แต่การใช้กุญแจสำรองเข้าไปในห้องของผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต ถือว่า ละเมิดสิทธิความเป็นส่วนตัว และอาจเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362

FAQ : คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการฟ้องขับไล่ผู้เช่า

1. ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่ากี่เดือนถึงจะฟ้องขับไล่ได้ ?

ไม่จำเป็นต้องรอให้ค้างหลายเดือน หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด และได้มีการแจ้งเตือนแล้ว สามารถเริ่มกระบวนการบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้ทันที

2. การฟ้องขับไล่ใช้เวลานานแค่ไหน ?

โดยเฉลี่ยประมาณ 3-6 เดือน ขึ้นอยู่กับปริมาณคดีของศาลและความซับซ้อนของคดี

3. การฟ้องขับไล่มีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่ ?

ค่าใช้จ่ายในการฟ้องคดีประกอบด้วยค่าธรรมเนียมศาล (คิดตามทุนทรัพย์) และค่าทนายความ (หากจ้าง) โดยรวมอาจอยู่ที่ประมาณ 10,000-30,000 บาท

4. หากไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร จะฟ้องขับไล่ได้หรือไม่ ?

ฟ้องได้ แต่อาจยากกว่า เพราะต้องพิสูจน์ถึงความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยใช้หลักฐานอื่น เช่น หลักฐานการโอนเงินค่าเช่า พยานบุคคล ฯลฯ

5. กรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิต ต้องดำเนินการอย่างไร ?

ต้องติดต่อทายาทของผู้เช่า และแจ้งให้ทราบถึงการสิ้นสุดสัญญาเช่า หากไม่มีใครมาติดต่อรับทรัพย์สิน อาจต้องทำเรื่องขออนุญาตศาลเพื่อเข้าไปจัดการทรัพย์สินในห้องเช่า

6. ผู้เช่าต่างชาติไม่ยอมออก ฟ้องขับไล่ได้หรือไม่ ?

ฟ้องได้เช่นเดียวกับผู้เช่าคนไทย เพราะกฎหมายคุ้มครองเจ้าของทรัพย์สินไม่ว่าผู้เช่าจะมีสัญชาติใด แต่อาจมีขั้นตอนเพิ่มเติมในการแปลเอกสารหรือหาล่าม

7. ศาลพิพากษาให้ขับไล่แล้ว แต่ผู้เช่ายังไม่ยอมออก ต้องทำอย่างไร ?

ต้องยื่นคำร้องขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี เพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขับไล่ตามกระบวนการที่กล่าวไว้ในขั้นตอนที่ 5

การฟ้องขับไล่เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่เจ้าของทรัพย์สามารถดำเนินการได้ในทันที  เมื่อผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด เพื่อไม่ให้ละเมิดสิทธิของผู้อื่น ทั้งนี้การรู้จักใช้กฎหมายอย่างถูกต้องไม่เพียงแต่ปกป้องสิทธิของเจ้าของเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความเป็นมืออาชีพในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย และสำหรับใครที่กำลังต้องการปล่อยเช่าคอนโด บ้าน หรืออสังหาฯ ในรูปแบบอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาลงประกาศปล่อยเช่าได้ฟรีที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายมากที่สุด