จะลงทุนอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นจากกอะไร ? มือใหม่อ่านได้ในบทความนี้

การเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจจะดูซับซ้อนสำหรับมือใหม่ แต่จริง ๆ แล้ว การเริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ ถือได้ว่าเป็นก้าวที่สามารถสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับคุณได้หากมีการวางแผนและศึกษารายละเอียดต่าง ๆ อย่างรอบคอบ และในวันนี้ทีมงาน Propertyhub จะขอพาคุณไปสำรวจสิ่งที่ควรรู้ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับมือใหม่ เพื่อให้คุณสามารถก้าวเข้าสู่วงการนี้ได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในระยะยาว

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร ?

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ การนำเงินมาลงทุนในทรัพย์สินที่เป็นบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น ๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างผลตอบแทน ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากค่าเช่า กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ฯลฯ ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในประเภทของการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้นหรือสินทรัพย์อื่น ๆ เนื่องจากมีมูลค่าค่อนข้างที่จะคงที่และเพิ่มขึ้นในระยะยาว(โดยเฉพาะในทำเลทองตามย่านต่าง ๆ ยิ่งนานมูลค่าของอสังหาในบริเวณนั้นก็จะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ) นอกจากนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีรูปแบบการลงทุนที่แตกต่างกัน อาทิ การซื้อเพื่อปล่อยเช่า การซื้อเพื่อขายทำกำไร การซื้อมารีโนเวทเพื่อขายต่อหรือแม้กระทั่งการลงทุนในอสังหาฯ ผ่านกองทุนรวมที่เปิดโอกาสให้ลงทุนในอสังหาฯ โดยไม่ต้องซื้อทรัพย์สินเอง

รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีแบบไหนบ้าง ?

สำหรับรูปแบบของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของนักลงทุนและลักษณะของทรัพย์สินที่สนใจเป็นหลัก โดยเราได้สรุปรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ออกมาเป็น 7 ข้อหลัก ๆ เพื่อให้นักลงทุนมือใหม่มองเห็นภาพได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้นดังนี้ 

1. การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ฯลฯ แล้วนำมาปล่อยให้เช่ารายเดือนหรือรายปี เป็นการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบันนี้ ซึ่งการปล่อยเช่าอสังหาฯ จะสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องจากค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายให้ตามที่ตกลงในสัญญา แต่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เพื่อนำมาปล่อยเช่านั้น คุณจำเป็นที่จะต้องดูรายละเอียดต่าง ๆ อย่างรอบคอบ ทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้งของอสังหาฯ ควรเลือกจากทำเลที่มีความต้องการในการอยู่อาศัยสูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ทางด่วน ใกล้ขนส่งสาธารณะ ฯลฯ, ชื่อแบรนด์โครงการคอนโด/หมู่บ้าน, ราคาในการปล่อยเช่า, การคัดกรองผู้เช่าและรายละเอียดอื่น ๆ อีกมากมาย  

2. การซื้อเพื่อขายต่อ

อีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ อย่างการซื้อเพื่อขายต่อนั้น คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำหรือทรัพย์สินที่ต้องการมาปรับปรุงหรือรีโนเวทใหม่ให้สวยงาม เพื่อขายในราคาที่สูงขึ้น ซึ่งการลงทุนในรูปแบบนี้มักจะเน้นการขายทรัพย์สินในเวลาสั้น ๆ เพื่อทำกำไรในทันที แต่ก็ปฏิเสธอีกไม่ได้เช่นกันว่าการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบนี้ก็มีความเสี่ยงสูง เช่น งบประมาณในการรีโนเวทบานปลาย, เจอช่าง/ผู้รับเหมาไม่ดี, ราคาทรัพย์สินไม่เพิ่มขึ้นตามคาด ฯลฯ ซึ่งอาจจะทำให้นักลงทุนขาดทุนเอาได้

3. การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นการซื้อหน่วยลงทุน ซึ่งกองทุนจะนำเงินจากนักลงทุนอสังหาฯ ไปซื้อและบริหารทรัพย์สิน เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น จากนั้นรายได้จากค่าเช่าจะถูกแบ่งให้กับนักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล โดยข้อดีของการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบนี้ก็คือ...นักลงทุนไม่ต้องมีภาระในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองและยังสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้อย่างสะดวก แต่ข้อควรระวังเลยก็คือ...ผลตอบแทนจากกองทุนขึ้นอยู่กับสภาพตลาดและการบริหารงานของผู้จัดการกองทุน ซึ่งนักลงทุนจะไม่มีอำนาจในการควบคุมในส่วนนี้

4. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า โรงแรมหรือโรงงาน เพื่อนำมาให้ธุรกิจเช่า การลงทุนรูปแบบนี้เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนสูงและต้องการสร้างรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว โดยจุดเด่นของการลงทุนอสังหาฯ ประเภทนี้ก็คือ...มักจะมีสัญญาเช่าระยะยาวจากผู้เช่าซึ่งเป็นธุรกิจ ทำให้รายได้มีความมั่นคง และนอกจากนี้อสังหาฯ พาณิชย์ยังสามารถสร้างรายได้สูงกว่าการปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโด ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์จำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและมีความซับซ้อนในการบริหารจัดการ เช่น ต้องคอยปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่า เป็นต้น

5. การซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร

การซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร คือ การซื้อที่ดินเปล่าหรือที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น พื้นที่ใกล้เขตพัฒนาเมือง, พื้นที่ที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้า, พื้นที่ที่กำลังเติบโต ฯลฯ จากนั้นก็เก็บไว้จนราคาที่ดินสูงขึ้นแล้วจึงนำไปขายต่อเพื่อทำกำไร ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบนี้จะต้องดูในเรื่องของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก หากทำเลที่ซื้อมีศักยภาพสูง ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และสร้างกำไรได้หลายเท่าตัว อีกทั้งการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร อาจจะเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น เพราะต้องใช้เวลาและความอดทน ซึ่งบางครั้งต้องใช้เวลาหลายปีถึงจะเห็นผลกำไร แถมยังมีค่าใช้จ่ายในการดูแลที่ดินในระหว่างที่รอขายอีกด้วย

6. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น (รายวัน)

การซื้อทรัพย์สินเพื่อปล่อยเช่าแบบระยะสั้นหรือการปล่อยเช่าแบบรายวัน ก็เป็นอีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ เช่นเดียวกัน อาทิ ซื้ออาคารเก่าในย่านท่องเที่ยวแล้วมารีโนเวทปรับเปลี่ยนเป็นโฮสเทล เป็นต้น โดยการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบนี้จะสามารถทำกำไรได้ดี โดยเฉพาะในฤดูการท่องเที่ยวหรืออยู่ในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง แต่ทั้งนี้ต้องยอมรับว่ารายได้ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสภาพตลาดท่องเที่ยวที่มีความผันผวนสูง

7. การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ การซื้อที่ดินแล้วสร้างโครงการใหม่ เช่น คอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารสำนักงาน จากนั้นขายหรือปล่อยเช่าเพื่อทำกำไร การลงทุนนี้มักต้องการเงินทุนและเวลามาก แต่ก็มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูงหากโครงการประสบความสำเร็จเช่นเดียวกัน

อยากเริ่มต้นลงทุนอสังหาต้องทำอย่างไร ?

1. ศึกษาตลาดและทำความเข้าใจรูปแบบการลงทุน

อันดับแรกสำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่วงการอสังหาฯ เลยก็คือ “การศึกษาตลาดและทำความเข้าใจรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งรูปแบบการลงทุนนั้นก็มีตามข้อมูลที่เราได้กล่าวเอาไว้เมื่อตอนต้น ส่วนการศึกษาตลาดนั้นก็เช่น ความต้องการในพื้นที่ทำเลต่าง ๆ, ราคาขาย/เช่าอสังหาฯ, แนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาฯ, เทรนด์หรือกระแสของตลาดอสังหาฯ รวมไปถึงปัจจัยเศรษฐกิจที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เป็นต้น

2. กำหนดเป้าหมายการลงทุน

นักลงทุนอสังหามือใหม่ควรกำหนดเป้าหมายในการลงทุนให้ชัดเจนว่าอยากได้ผลตอบแทนในรูปแบบใด เช่น รายได้จากค่าเช่ารายเดือนหรือกำไรจากการขายทรัพย์สินหลังราคาขึ้น ฯลฯ ซึ่งเป้าหมายเหล่านี้จะเป็นแนวทางในการตัดสินใจเลือกรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับคุณ ทั้งนี้อย่าลืมที่จะลองคำนวณเงินทุนที่มีอยู่และกำหนดงบประมาณในการลงทุนร่วมด้วย

3. เตรียมความพร้อมทางการเงิน

หลังจากที่ศึกษาตลาดและวางแผนเป้าหมายในการลงทุนอสังหาฯ เรียบร้อยแล้ว ลำดับต่อมาคือการ “เตรียมความพร้อมทางด้านการเงิน” เพื่อดูว่าคุณมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีหรือไม่ ? มียอดหนี้และรายได้สุทธิเท่าไหร่ ? รวมถึงเครดิตบูโรเพื่อประเมินความสามารถในการขอสินเชื่อ จากนั้นก็ให้เริ่มมองหาแหล่งทุนสำหรับการลงทุนอสังหา โดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนหลาย ๆ คน มักจะทำเรื่องขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ซึ่งมี 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบทั่วไป และ ขอสินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคุณควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลาย ๆ ธนาคารเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ดีที่สุด อีกทั้งอย่าลืมเตรียมแผนฉุกเฉินหากเกิดสถานการณ์ไม่คาดคิด เช่น ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำหรือปัญหาการจัดการทรัพย์สิน ซึ่งนักลงทุนควรมีแผนสำรองทางการเงินเพื่อรองรับความเสี่ยง

4. ศึกษาและเลือกทำเล

การเลือกทำเลที่ดีเป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก โดยให้คุณมองหาทำเลที่มีศักยภาพ เช่น พื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า โรงเรียนหรือที่ทำงาน ฯลฯ โดยทำเลเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาฯ และทำให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น อีกทั้งอย่าลืมดูในเรื่องของความต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่นั้น ๆ ให้ดี เพราะการลงทุนอสังหาฯ ให้ได้กำไร คือต้องมาจากความต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่หรือทำเลนั้น ๆ เป็นหลัก ซึ่งถ้าคุณสามารถเลือกพื้นที่หรือทำเลที่มีความต้องการในการอยู่อาศัยหรือต้องการใช้พื้นที่ในทำเลนั้นเยอะ โอกาสที่คุณจะได้กำไรจากการขายหรือปล่อยเช่าอสังหาฯ ก็จะสูงขึ้นอย่างแน่นอน

5. ศึกษากฎหมายและระเบียบข้อบังคับ

นักลงทุนมือใหม่ควรศึกษาเกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย/เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมภาษีอสังหาริมทรัพย์, ภาษีรายได้จากการปล่อยเช่า, ภาษีการขายทรัพย์สิน, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น รวมไปถึงข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ให้ละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ในการลงทุน

6. ตั้งราคาปล่อยเช่า/ขายให้เหมาะสม

การตั้งราคาปล่อยเช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมนั้น นักลงทุนควรพิจารณาจากหลาย ๆ ปัจจัย เช่น ทำเลที่ตั้ง, ความต้องการของตลาด, การเปรียบเทียบราคาอสังหาฯในพื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการทรัพย์สิน เป็นต้น ซึ่งการวิเคราะห์เหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาได้อย่างเหมาะสม อีกทั้งยังช่วยดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ซื้อและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุนในระยะยาวอีกด้วย

7. ทำการตลาดเพื่อให้อสังหาฯของคุณเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น

การทำการตลาดเพื่อให้อสังหาฯของคุณเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นนั้น นักลงทุนควรมุ่งเน้นไปที่แพลตฟอร์มออนไลน์ยอดนิยม อย่างเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง เช่น Propertyhub ที่มีฐานผู้ใช้งานเป็นจำนวนมาก เว็บไซต์มีความน่าเชื่อถือ ใช้งานง่าย สามารถลงประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ได้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย อีกทั้งการใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนซี่อสังหาฯ มืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในตลาด ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายหรือปล่อยเช่าได้รวดเร็วมากยิ่งขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่าเป็น...การลงทุนที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สูงหากนักลงทุนสามารถเลือกวิธีการลงทุนที่เหมาะสมกับตนเอง แต่อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบต่างก็มีความเสี่ยง ส่งผลให้นักลงทุนอสังหาฯ (โดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่) ควรจะต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและรอบคอบก่อนตัดสินใจทุกครั้ง และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog : บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์