Freehold vs Leasehold คืออะไร ? นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ควรรู้จัก

สำหรับผู้ที่เริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในเรื่องพื้นฐานที่ไม่ควรมองข้ามคือรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งมักจะพบคำว่า Freehold และ Leasehold อยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่หลายคนอาจยังไม่เข้าใจอย่างชัดเจนว่า Freehold และ Leasehold แตกต่างกันอย่างไร ส่งผลต่อมูลค่า การถือครอง และการลงทุนในระยะยาวมากน้อยแค่ไหน

ดังนั้นในบทความนี้ Propertyhub จะพานักลงทุนอสังหาฯ (มือใหม่) มาทำความเข้าใจความหมายของ Freehold และ Leasehold พร้อมแนวคิดเบื้องต้นในการเลือกถือครองให้เหมาะกับเป้าหมายการลงทุน เพื่อให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากยิ่งขึ้น

Freehold คืออะไร ?

Freehold คือ รูปแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ หรือที่เข้าใจกันง่าย ๆ ว่าเป็นการซื้อแบบขายขาด ผู้ถือครองมีสิทธิ์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างถาวร โดยไม่มีการกำหนดระยะเวลาการถือครอง สามารถอยู่อาศัย โอนกรรมสิทธิ์ ขายต่อ หรือส่งต่อให้ทายาทได้ตามกฎหมาย

ในมุมของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold เปิดโอกาสให้ผู้ถือครองนำทรัพย์สินไปสร้างรายได้ต่อยอดได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าเพื่อรับรายได้ประจำ หรือการปรับปรุงตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่าก่อนขายต่อในอนาคต ซึ่งหากราคาทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้น ผู้ลงทุนก็จะได้รับผลตอบแทนในรูปของกำไรจากส่วนต่างราคา หรือ Capital Gain เพิ่มเติมอีกทางหนึ่ง

นอกจากนี้ การลงทุนคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ยังถือว่ามีความมั่นคงในระยะยาว เนื่องจากผู้ถือครองมีสิทธิ์ได้รับการชดเชยตามกฎหมายในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดฝัน เช่น การเวนคืนที่ดินหรือภัยพิบัติต่าง ๆ รวมถึงมีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อจากธนาคารในสัดส่วนที่สูงกว่ารูปแบบการถือครองอื่น ทำให้ Freehold เป็นตัวเลือกยอดนิยมของทั้งผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

โดยสรุปแล้วการลงทุนแบบ Freehold หรือที่เรียกกันว่า “ซื้อลงทุน” จะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ถือครองใน 2 รูปแบบหลัก ได้แก่ รายได้จากการปล่อยเช่า และกำไรจากการขายต่อในอนาคต ซึ่งช่วยสร้างความคุ้มค่าและความมั่นใจในการลงทุนระยะยาวได้เป็นอย่างดี

ข้อดีของ Freehold

• ถือครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างถาวร
  ผู้ซื้อได้รับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์แบบไม่มีการกำหนดระยะเวลา สามารถอยู่อาศัย ขายต่อ หรือส่งต่อให้ทายาทได้อย่างอิสระตามกฎหมาย เหมาะกับผู้ที่มองการถือครองระยะยาว
• ต่อยอดการลงทุนได้หลากหลายรูปแบบ
  อสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold สามารถนำไปปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ประจำ หรือปรับปรุงตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่าก่อนขายต่อในอนาคต ทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนทั้งจากค่าเช่าและกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain)
• มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว
  โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลศักยภาพ เมื่อเวลาผ่านไป ราคาซื้อขายมักปรับตัวสูงขึ้น ช่วยสร้างความมั่นคงและความคุ้มค่าให้กับผู้ถือครอง
• มีความมั่นคงและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
  ในกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝัน เช่น การเวนคืนที่ดินหรือภัยพิบัติ ผู้ถือครองแบบ Freehold มีสิทธิ์ได้รับเงินชดเชยตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด
• ขอสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายกว่า
  อสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold มักได้รับการพิจารณาวงเงินกู้ในสัดส่วนที่สูงกว่า เมื่อเทียบกับรูปแบบการถือครองอื่น ช่วยลดภาระเงินสดก้อนแรกของผู้ซื้อ

ข้อเสียของ Freehold

• ราคาซื้อเริ่มต้นค่อนข้างสูง
  เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold การซื้อแบบ Freehold มักมีราคาสูงกว่า ทำให้ต้องใช้เงินดาวน์และงบประมาณเริ่มต้นมากขึ้น
• ค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าธรรมเนียมสูงกว่า
  ผู้ซื้อ Freehold ต้องรับภาระค่าโอน ค่าจดจำนอง ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามสัดส่วน ซึ่งอาจเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ในช่วงเริ่มต้น
• ต้องรับผิดชอบค่าดูแลรักษาในระยะยาว
  การถือครองกรรมสิทธิ์แบบถาวรหมายถึงการต้องรับภาระค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษาทรัพย์สินด้วยตัวเอง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการใช้งานยาวนาน
• สภาพคล่องอาจต่ำในบางช่วงตลาด
  หากอยู่ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว การขายต่ออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold อาจใช้เวลานาน และไม่สามารถขายได้ในราคาที่คาดหวังเสมอไป

Leasehold คืออะไร ?

Leasehold คือ รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าระยะยาว โดยผู้ถือครองจะได้รับสิทธิ์ในการเข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งกฎหมายกำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี และในบางโครงการอาจมีการระบุสิทธิ์การต่อสัญญาเพิ่มเติม เช่น 30+30 ปี หรือรวมระยะเวลาการครอบครองยาวกว่า 60 ปี ทั้งนี้ผู้ถือครอง Leasehold จะไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้น และต้องชำระค่าเช่าหรือค่าเซ้งตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้

อสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold มักพบในโครงการที่พัฒนาอยู่บนที่ดินให้เช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาโครงการเป็นคนละฝ่ายกัน เช่น ที่ดินของภาครัฐ สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ หรือที่ดินในทำเลศักยภาพสูงที่มีมูลค่าสูงจนไม่สามารถนำมาขายขาดได้ ด้วยเหตุนี้ ราคาซื้อของคอนโด Leasehold จึงมักต่ำกว่าโครงการแบบ Freehold ในทำเลเดียวกัน ทำให้เหมาะกับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยหรือวางแผนลงทุนในระยะเวลาที่ชัดเจน

ในแง่ของการลงทุน Leasehold จัดเป็นการลงทุนในลักษณะ “ทรัพย์อิงสิทธิ” หรือการจ่ายเงินก้อนเพื่อแลกกับสิทธิ์การเช่าในช่วงเวลาที่กำหนด ผู้ถือครองสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่าช่วงเพื่อสร้างรายได้ระหว่างอายุสัญญาได้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสิทธิ์การเช่ามีระยะเวลาจำกัด มูลค่าสิทธิจะค่อย ๆ ลดลงตามอายุสัญญาที่เหลืออยู่ และจะหมดลงเมื่อครบกำหนดตามสัญญา

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ผู้ถือครอง Leasehold จะต้องคืนสิทธิ์ในการครอบครองให้แก่เจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่า หรือดำเนินการต่อสัญญาใหม่ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม นอกจากนี้ ผู้ถือครอง Leasehold อาจไม่มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยในส่วนของที่ดินและอาคาร หากเกิดกรณีเวนคืนหรือความเสียหายจากภัยพิบัติในช่วงที่ยังอยู่ภายใต้สัญญาเช่า ดังนั้นก่อนตัดสินใจเลือกลงทุนหรืออยู่อาศัย ควรศึกษารายละเอียดสัญญา Leasehold ให้รอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับแผนการใช้งานและการลงทุนในระยะยาว

ข้อดีของ Leasehold

• ราคาซื้อเริ่มต้นต่ำกว่า Freehold ในทำเลเดียวกัน
  คอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold มักมีราคาถูกกว่าโครงการ Freehold ในทำเลเดียวกัน เนื่องจากเป็นการซื้อสิทธิ์การเช่า ทำให้ผู้ซื้อใช้เงินลงทุนเริ่มต้นน้อยลง เหมาะกับผู้ที่มีงบประมาณจำกัดหรืออยากเข้าถึงทำเลศักยภาพสูงในราคาที่เอื้อมถึงได้
• เหมาะกับการอยู่อาศัยหรือการลงทุนระยะเวลาที่ชัดเจน
  Leasehold เหมาะสำหรับผู้ที่มีแผนอยู่อาศัยหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่ง เช่น 20–30 ปี โดยไม่จำเป็นต้องถือครองระยะยาวตลอดชีวิต ทำให้ตอบโจทย์ทั้งผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนที่มองผลตอบแทนในกรอบเวลาที่แน่นอน
• สามารถปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ระหว่างสัญญาได้
  ผู้ถือครอง Leasehold มีสิทธิ์นำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่าช่วงตามเงื่อนไขในสัญญา ช่วยสร้างรายได้ระหว่างที่ยังถือสิทธิ์อยู่ เหมาะกับการลงทุนเพื่อรับกระแสเงินสดในช่วงอายุสัญญา
• มีโอกาสได้ทำเลพรีเมียมที่หายาก
  โครงการ Leasehold มักตั้งอยู่บนที่ดินมูลค่าสูง เช่น ใจกลางเมืองหรือทำเลแลนด์มาร์ก ซึ่งไม่สามารถขายขาดได้ การเลือก Leasehold จึงเป็นทางเลือกที่ช่วยให้เข้าถึงทำเลศักยภาพเหล่านี้ได้ง่ายขึ้น

ข้อเสียของ Leasehold

• ไม่มีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน
  ผู้ถือครอง Leasehold มีเพียงสิทธิ์ในการเช่าและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนดเท่านั้น เมื่อครบสัญญา กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่า
• มูลค่าสิทธิ์ลดลงตามอายุสัญญา
  เนื่องจากระยะเวลาการเช่ามีการกำหนดไว้ชัดเจน มูลค่าของ Leasehold จะลดลงเรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไป และจะกลายเป็นศูนย์เมื่อครบกำหนดสัญญา ทำให้การขายต่อในช่วงปลายสัญญาอาจทำได้ยาก
• ความไม่แน่นอนในการต่อสัญญาเช่า
  แม้บางโครงการจะระบุสิทธิ์ในการต่อสัญญา แต่การต่อสัญญามักขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและความยินยอมของเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาได้ทุกกรณี
• สิทธิ์ในการขอสินเชื่อมักจำกัดกว่า Freehold
  ธนาคารมักพิจารณาให้วงเงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold ในสัดส่วนที่ต่ำกว่า และอาจกำหนดเงื่อนไขเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีที่อายุสัญญาเช่าเหลือไม่มาก
• ความเสี่ยงด้านค่าชดเชยในกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝัน
  หากเกิดการเวนคืนที่ดินหรือความเสียหายจากภัยพิบัติ ผู้ถือครอง Leasehold อาจไม่มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยในส่วนของที่ดินและอาคารเทียบเท่าผู้ถือครองแบบ Freehold ซึ่งเป็นประเด็นที่ควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน

Leasehold ต่างจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ อย่างไร ?

แม้ว่า Leasehold และการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบปกติจะมีลักษณะคล้ายกันในแง่ของการไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ แต่ในความเป็นจริงแล้วทั้งสองรูปแบบมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในเรื่องของระยะเวลาการถือครอง สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ และวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยหรือการลงทุน

การเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ มักเป็นการเช่าระยะสั้นถึงระยะกลาง เช่น 6 เดือน 1 ปี หรือ 3 ปี ผู้เช่าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน และไม่มีสิทธิ์ในการโอนสิทธิ์เช่าหรือสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินนั้น การเช่ารูปแบบนี้จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยชั่วคราว มีความยืดหยุ่นสูง และสามารถย้ายที่อยู่อาศัยได้ง่ายเมื่อหมดสัญญา

ในขณะที่ Leasehold เป็นการถือครองสิทธิ์การเช่าในระยะยาว ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือบางโครงการอาจมีการต่อสัญญาเป็น 30+30 ปี ซึ่งผู้ถือสิทธิ์ต้องชำระเงินก้อนแรกเพื่อแลกกับสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตลอดอายุสัญญา และสามารถนำทรัพย์สินไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เช่น อยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า หรือโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ตามเงื่อนไขสัญญา จึงมักถูกมองว่าเป็นทางเลือกกึ่งกลางระหว่างการซื้อขาดและการเช่าทั่วไป

กล่าวโดยสรุป Leasehold แตกต่างจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบปกติในแง่ของ “ระยะเวลาและสิทธิ์” โดย Leasehold ให้สิทธิ์ในการครอบครองที่ยาวนานและมีความเป็นเจ้าของเชิงสิทธิ์มากกว่า ขณะที่การเช่าแบบปกติเน้นความยืดหยุ่นและความสะดวกในระยะสั้น

ความแตกต่างของ Freehold และ Leasehold

คอนโด Freehold และ Leasehold เหมาะกับใคร ?

• คอนโด Freehold : คอนโดมิเนียมแบบ Freehold เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว และต้องการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ตลอดไป ไม่มีกำหนดระยะเวลาในการถือครอง อีกทั้งยังสามารถส่งต่อกรรมสิทธิ์เป็นมรดกให้กับลูกหลานในอนาคตได้ จึงเหมาะกับผู้ที่มองหาความมั่นคงในการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว
• คอนโด Leasehold : คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยหรือถือครองคอนโดในช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยเฉพาะผู้ที่มองหาคอนโดในทำเลใจกลางเมือง เดินทางสะดวก และต้องการเข้าถึงทำเลศักยภาพสูงในราคาที่ต่ำกว่า Freehold ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องถือครองในระยะยาวหรือส่งต่อเป็นมรดกให้ผู้อื่น อีกทั้งยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและภาระผูกพันในอนาคตได้

โดยสรุปแล้ว Freehold และ Leasehold คือรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน Freehold ให้สิทธิการถือครองแบบถาวร เหมาะกับผู้ที่มองการลงทุนระยะยาวหรือการส่งต่อทรัพย์สินในอนาคต ขณะที่ Leasehold เป็นการถือครองตามระยะเวลาที่กำหนด เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการต้นทุนเริ่มต้นต่ำลงหรือเน้นผลตอบแทนในช่วงเวลาที่ชัดเจน ดังนั้นนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ควรพิจารณาเป้าหมายการลงทุน ระยะเวลาการถือครอง และแผนการใช้งานควบคู่กันไป และเมื่อเข้าใจความแตกต่างของ Freehold และ Leasehold อย่างถ่องแท้แล้ว ก็จะสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับแผนการลงทุนและสร้างผลตอบแทนได้อย่างเหมาะสมในระยะยาวนั่นเอง

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์รวบรวมประกาศขาย/เช่าอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายที่สุดแห่งยุค หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

: 5 ทำเลอสังหาฯ น่าลงทุน สำหรับนักลงทุนมือใหม่

: ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วง Grand Opening

: วิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” แบบไม่ต้องไปถึงกรมที่ดิน