ในขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เรามักจะได้ยินคำว่า “สัญญาซื้อขาย” และ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ที่อาจจะฟังดูแล้วคล้าย ๆ กัน แต่ในความเป็นจริงนั้นสัญญาทั้งสองมีความแตกต่างกัน ทั้งในเรื่องของความหมายและบริบทในการใช้ ซึ่งถ้าเกิดการเข้าใจผิดก็อาจจะส่งผลต่อการทำธุรกรรมและทำให้เกิดปัญหาทางกฎหมายได้ ดังนั้นในบทความนี้เราจะมาอธิบายถึงความหมายและความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายให้คุณได้รู้จักและเข้าใจสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้ให้มากยิ่งขึ้น
สัญญาซื้อขาย คืออะไร ?
สัญญาซื้อขาย คือ เอกสารที่ยืนยันการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาฯ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยภายในสัญญาจะมีการระบุรายละเอียดต่าง ๆ ของอสังหาฯ ที่ถูกซื้อขาย ราคาที่ตกลงกันไว้ รวมไปถึงเงื่อนไขการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้สัญญาซื้อขายจะเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อถึงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ และสัญญาซื้อขายจะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายสมบูรณ์ตามกฎหมาย และผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อทันที
สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร ?
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงจะทำการซื้อขายทรัพย์สินในอนาคต มักใช้ในกรณีที่การซื้อขายยังไม่สามารถเกิดขึ้นได้ทันที ทั้งนี้การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการแสดงเจตนาของผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาฯ ของผู้ที่จะขาย และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ตามช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยมีการวางเงินมัดจำไว้เป็นประกัน รวมไปถึงยังเป็นการแสดงเจตนาว่าผู้จะขายจะไม่ขายอสังหาฯ ให้กับบุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่นเดียวกัน
ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย
| |
สัญญาซื้อขาย |
สัญญาจะซื้อจะขาย |
| ความหมาย |
เป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อถึงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ และสัญญาซื้อขายจะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น |
เป็นสัญญาที่ระบุว่าจะมีการซื้อขายในอนาคต โดยยังไม่มีการซื้อขายจริง |
| สถานะการซื้อขาย |
การซื้อขายเกิดขึ้นจริงและเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย |
การซื้อขายยังไม่เกิดขึ้นทันที แต่เป็นข้อตกลงว่าจะซื้อขาย |
| การโอนกรรมสิทธิ์ |
กรรมสิทธิ์จะถูกโอนให้กับผู้ซื้อทันที |
ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ |
| ข้อผูกพันตามกฎหมาย |
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีผลผูกพันตามกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา อาจมีการฟ้องร้องหรือเรียกร้องค่าเสียหายได้ |
แม้จะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่สัญญาจะซื้อจะขายก็มีผลผูกพันตามกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง อาจต้องจ่ายค่าชดเชยหรือเกิดการฟ้องร้อง |
| การวางเงินมัดจำ |
ไม่มีการวางเงินมัดจำ เพราะเป็นการซื้อขายที่เกิดขึ้นทันที (ผู้ซื้อพร้อมจ่าย ผู้ขายพร้อมโอน) |
มักมีการวางเงินมัดจำ เพื่อยืนยันว่าจะมีการซื้อขายในอนาคต |
| การคืนเงินและฟ้องร้อง |
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้ |
ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้ |
โดยสรุปแล้ว “สัญญาซื้อขาย” เป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ ในขณะที่ “สัญญาจะซื้อจะขาย”เป็นข้อตกลงที่ผูกพันในการทำการซื้อขายในอนาคต ดังนั้นการเลือกใช้สัญญาที่ถูกต้องไม่เพียงแต่จะช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมายที่อาจจะเกิดขึ้น แต่ยังจะช่วยทำให้กระบวนการซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัยมากยิ่งขึ้น และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog : บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ
ดาวน์โหลด สัญญาซื้อขาย/สัญญาจะซื้อจะขาย
