เปิด “ขั้นตอนการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี” ที่นักลงทุนควรรู้

การประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีไม่ได้เป็นเรื่องที่แปลกใหม่แต่อย่างใดในวงการอสังหาฯ แต่วิธีการดังกล่าวนี้อาจจะเหมาะกับนักลงทุนกระเป๋าหนักพร้อมจ่าย จนทำให้นักลงทุนหน้าใหม่หลายๆ คน ยังไม่ค่อยรู้วิธีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีมากสักเท่าไหร่นัก ดังนั้นในวันนี้ทางทีมงาน Propertyhub จึงได้นำข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี” ที่นักลงทุนควรรู้มาฝาก เผื่อว่าข้อมูลต่างๆ ที่เรากำลังจะกล่าวถึงต่อไปนี้อาจจะเป็นแนวทางในการสร้างผลกำไรให้แก่นักลงทุนมือใหม่ได้ในอนาคต เพราะหากจะพูดภาษาแบบง่ายๆ เลยก็คือ...

“การประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี คือ การประมูลสินทรัพย์มือสองที่ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน ที่ดิน ฯลฯ ในราคาถูกกว่าท้องตลาดค่อนข้างที่จะมากพอสมควร (แต่ก็ต้องใช้ความเร็วและทุนค่อนข้างสูงหากต้องสู้ราคากับผู้ประมูลท่านอื่นๆ) ดังนั้นหากชนะการประมูลได้ในราคาที่ถูก การปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตก็จะสามารถสร้างผลกำไรให้แก่นักลงทุนได้นั่นเอง”

ทรัพย์สินขายทอดตลาดจากรมบังคับคดี คืออะไร ?

อันดับแรกเราต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่า “ทรัพย์สินขายทอดตลาดจากรมบังคับคดี” คืออะไร ? ซึ่งทรัพย์สินขาดทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ก็คือ... การนำทรัพย์สินไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืม และลูกหนี้ไม่สามารถคืนเงินได้ตามกำหนดจึงทำให้เกิดการฟ้องร้อง โดยทรัพย์สินของลูกหนี้ก็จะต้องถูกขายเพื่อนำเงินไปชดใช้หนี้ และกรมบังคับคดีจะมีหน้าที่นำสินทรัพย์ของลูกหนี้ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด ฯลฯ ออกมาประมูลขายตามคำตัดสินของศาลหรือที่เรียกว่าหมายเลขคดีแดง โดยทรัพย์สินที่กรมบังคับคดีนำออกมาขายทอดตลาดนั้น มีจุดประสงค์หลักๆ ก็คือนำเงินที่ได้รับจากการประมูลมาจ่ายหนี้ให้กับเจ้าหนี้ และราคาเปิดประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดนั้นกรมบังคับคดีมักจะตีต่ำกว่าราคาตามท้องตลาด ส่งผลให้นักลงทุนเกี่ยวกับอสังหาฯ หรือผู้คนทั่วไปมีความต้องการที่จะเข้าไปประมูลทรัพย์สินต่างๆ นั่นเอง

กฎระเบียบและข้อบังคับที่ควรรู้ก่อนไปประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี

1. หากผู้เข้าร่วมการประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์สินได้แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลง เพิ่มหรือลดชื่อผู้ซื้อได้ ดังนั้นควรจะตรวจสอบรายชื่อผู้ประมูล พร้อมสำรวจตัวเองว่าหากซื้อได้แล้วจะสามารถชำระเงินตามกำหนดได้หรือไม่
2. หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าร่วมการประมูลแทน จะต้องยื่นหนังสือมอบอำนาจก่อนเข้าร่วมการประมูล หากไม่มีหนังสือมอบอำนาจ จะถือว่าผู้นั้นเข้าร่วมประมูลในนามของตนเอง
3. การประมูลราคาใช้วิธีให้ราคาด้วยปากเปล่า
4. หากเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเห็นว่าการประมูลมีราคาต่ำเกินไป เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสามารถเพิกถอนทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้
5. การประมูลราคาจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีขานราคาประมูล แล้วนับ 1 ถึง 3 แล้วเคาะไม้
6. เมื่อการประมูลเริ่มขึ้นแล้ว คณะกรรมการกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้น ซึ่งการประมูลจะกำหนดไว้ที่ 4 ครั้ง หากการประมูลแต่ละครั้งไม่มีผู้ซื้อ ครั้งถัดไปจะลดราคาเริ่มต้นทีละ 10% ดังนี้
   - ครั้งที่ 2 ลดราคาเหลือ 90%
   - ครั้งที่ 3 ลดราคาเหลือ 80%
   - ครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ลดราคาเหลือ 70%
7. หากผู้ประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์ได้ แต่ไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วน กรมบังคับคดีจะนำทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดใหม่ ถ้าการประมูลครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อน ผู้ซื้อเดิมจะต้องชำระเงินส่วนต่างของราคานั้น
8. วันที่และช่วงเวลาในการเปิดประมูลถือได้ว่าเป็นเรื่องที่สำคัญเพราะไม่ได้มีการเปิดให้ประมูลตลอด ดังนั้นผู้ที่ต้องการจะเข้าร่วมการประมูล จึงควรจำวันและเวลาให้ดี

เตรียมหลักฐานในการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี

• บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรประจำตัวข้าราชการ/บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมกับสำเนาและเขียนรับรองถูกต้องแล้ว 1 ฉบับ
• กรณีที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล จะต้องมีเอกสารรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนออกให้ไม่เกิน 1 เดือน
• หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทน จะต้องมีเอกสารดังนี้
  ⁠- กรณีบุคคลทั่วไป จะต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมกับสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับอำนาจเขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
  - กรณีนิติบุคคล จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคล สำเนาบัตรประจำตัวของผู้มีอำนาจในนิติบุคคล และสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจเขียนรับรองสำเนาถูกต้อง
• เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานกรมบังคับคดี เพื่อเป็นหลักประกันในการประมูล จำนวนเงินที่ต้องนำมาเป็นหลักประกัน สามารถแบ่งได้ตามหลักเกณฑ์ดังนี้
  - ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาท วางหลักประกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน
  - ราคาประเมิน 500,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 50,000 บาท
  - ราคาประเมิน 1,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 250,000 บาท
  - ราคาประเมิน 5,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 500,000 บาท
  - ราคาประเมิน 10,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 1,000,000 บาท
  - ราคาประเมิน 20,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 2,500,000 บาท
  - ราคาประเมิน 50,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 5,000,000 บาท
  - ราคาประเมิน 100,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 10,000,000 บาท
  - ราคาประเมิน 200,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกันตามที่ผู้ได้รับมอบหมายกำหนด
  
  *** ยกเว้นผู้เข้าประมูลเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน เช่น เจ้าหนี้ตามคำสั่งศาล ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา คู่สมรสของลูกหนี้ที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้ว ที่ไม่ต้องวางหลักประกัน แต่หากทำการซื้อได้แล้วจะต้องวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คจำนวน 5% ของราคาเริ่มต้นในวันนั้น ***

สรุป 5 ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี

1. ค้นหาทรัพย์สินที่ต้องการประมูล - เช่น บ้าน คอนโด อสังหาฯในรูปแบบต่างๆ โดยสามารถเข้าไปหาได้ในเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี (คลิก) หรือแอพพลิเคชั่น LED Property Plus ซึ่งจะสามารถเลือกจังหวัด อำเภอ ตำบล และประเภทของทรัพย์สินได้เลยทันที เมื่อเจอทรัพย์สินที่ถูกใจก็ควรที่จะต้องไปตรวจสอบสภาพทรัพย์สินด้วยตัวเอง (เพราะปฏิเสธไม่ได้เลยว่าทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินมือ 2 ที่อาจจะมีการทรุดโทรมไปตามเวลาหรือมีรูปภาพไม่ตรงปก) นอกจากนี้แล้วทางเว็บไซต์จะมีการบอกราคาประเมินของทรัพย์นั้นๆ ให้ทราบ รวมไปถึงแผนที่/วัน/เวลาในการประมูลและเงื่อนไขต่างๆ ที่ผู้สนใจจำเป็นจะต้องทราบ ทั้งจำนวนวงเงินหลักประกันและราคาเริ่มต้นในการประมูล
2. ลงทะเบียน – ในวันที่จะทำการประมูลทรัพย์สินนั้น ผู้ประมูลจะต้องลงทะเบียนกับทางเจ้าหน้าที่ พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกันและทำสัญญาในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลและเข้าไปนั่งในสถานที่ที่จัดเตรียมไว้
3. เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น – ก่อนเริ่มการประมูล จะมีเจ้าหน้าที่มาอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบ และกำหนดราคาเริ่มต้นของทรัพย์ที่จะเปิดประมูล
4. ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา – เมื่อเจ้าหน้าที่เปิดประมูลจะมีการกำหนดว่าจะเพิ่มราคาได้ครั้งละเท่าไหร่ และผู้ที่สนใจประมูลทรัพย์สินนั้นๆ ก็สามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้นหรือจะยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลท่านอื่นๆ ได้
5. เจ้าหน้าที่เคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล - เมื่อทรัพย์สินถูกประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ตัวแทนโจทก์หรือจำเลย) หากไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าหน้าที่ก็จะเคาะไม้ขายทรัพย์สินนั้นๆ ให้ผู้ชนะประมูล ซึ่งผู้ชนะประมูลก็จะต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

ขั้นตอนหลังการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี

• ทำสัญญาซื้อขาย – ผู้ที่ชนะการประมูลจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาที่ประมูล ณ วันที่ซื้อ หรือถ้าหากรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคาร ก็จะต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร จึงจะสามารถขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน
• โอนกรรมสิทธิ์ - หลังจากที่ผู้ชนะการประมูลชำระเงินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ให้ผู้ชนะการประมูลไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ประมูลได้จากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์
• ชำระค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ – ในการเข้าร่วมประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีจะมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ดังนี้
  - เงินวางมัดจำในการประมูล
  - เงินส่วนต่างหากประมูลได้
  - ค่าอากรแสตมป์
  - ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
  - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน
  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน
  - ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน
  - ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

รายละเอียดข้างต้นคงพอจะทำให้นักลงทุนมือใหม่ได้รู้จักทรัพย์สินขายทอดตลาด และวิธีการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีได้มากยิ่งขึ้น ดังนั้นหากคุณเป็นนักลงทุนมือใหม่(ที่พร้อมจ่าย) การไปประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ และอาจจะทำให้คุณได้เจอกับอสังหาฯ ที่อาจจะเปลี่ยนเป็นผลกำไรให้คุณได้ในอนาคต แต่ถ้าหากใครที่ต้องการเลือกซื้อคอนโดมือสองทำเลสวย แบบที่ไม่ต้องไปแย่งกับใคร คุณก็สามารถเข้าไปเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวบรวมโครงการคอนโดไว้กว่า 4,000 โครงการ ทั่วประเทศ

ขอขอบคุณข้อมูลทั้งหมดจาก : Renthub Blog