อยากจะ “ขายคอนโดมือสอง” ต้องทำอะไรบ้าง ?

หากมองแบบผิวเผินแล้ว “การขายคอนโดมือสอง” นั้น มันช่างดูเป็นเรื่องที่ง่ายดายเสียเหลือเกิน เพราะเพียงแค่ถ่ายรูปห้องและหาช่องทางในการขายก็เป็นอันเสร็จสิ้น ที่เหลือก็เพียงแค่รอลูกค้าหรือผู้ที่สนใจติดต่อกลับมา ซึ่งความคิดดังกล่าวถ้าถามว่าผิดไหม ? ก็ไม่ผิด แต่ถ้าถามว่าถูกต้องทั้งหมดไหม ? ก็ไม่ถูก เพราะขั้นตอนการขายคอนโดมือสองที่สมบูรณ์แบบและถูกต้องจริงๆ จะมีรายละเอียดที่มากกว่าเพียงแค่การถ่ายรูปและหาช่องทางการขาย

และขั้นตอนการขายคอนโดมือสองที่ถูกต้องจะมีขั้นตอนอย่างไรบ้างนั้น เราไปติดตามข้อมูลที่ทางทีมงาน Propertyhub ได้นำมาฝากพร้อมๆ กันเลย

1.การจัดเตรียมห้อง

ขั้นตอนแรกในการขายคอนโดมือสองเลยก็คือ “การจัดเตรียมห้อง” ให้อยู่ในสภาพที่สวยงาม ดูสะอาดเรียบร้อย เป็นระเบียบ ทั้งนี้ก็เพื่อการถ่ายรูปที่สวยงาม ซึ่งทางที่ดีคุณควรที่จะทำความสะอาดห้องให้ใหม่มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเช็ดกระจก การทูพื้นให้เงาวั๊บ การดูดฝุ่น การขัดสิ่งสกปรกตามซอกกระเบื้อง ฯลฯ เพราะนอกจากคุณจะได้ภาพถ่ายที่สวยงามแล้ว เมื่อมีผู้ที่สนใจเข้ามาชมห้องจริงๆ เขาจะได้เกิดความประทับใจจนนำมาสู่ขั้นตอนการซื้อขายได้ในที่สุด (รูปถ่ายคอนโดถือได้ว่าเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยสร้างแรงดึงดูดให้คนสนใจคอนโดของคุณ)

: ถ่ายรูปคอนโดอย่างไร ให้ดึงดูดใจผู้เช่า/ซื้อ ?

2.คำนวณต้นทุน เพื่อตั้งราคาขาย

การตั้งราคาขายคอนโดมือสองนั้น ไม่ใช่เรื่องที่คุณจะสามารถตั้งราคาได้ตามใจฉัน(ถ้าหากคุณต้องการกำไรจากการขายคอนโดในครั้งนี้) โดยสิ่งที่คุณจะต้องนำมาประกอบการคำนวณต้นทุนเพื่อตั้งราคาขายคอนโดนั้นหลักๆ ประกอบไปด้วย...

• ราคาห้องชุดที่คุณได้ทำการซื้อมา
• ค่าส่วนกลางรายปี
• ค่าใช้จ่ายในวันโอน (ที่คุณได้เสียไปในตอนที่ซื้อคอนโด) อาทิเช่น ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง ค่ามิเตอร์และเงินประกันไฟฟ้า ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ฯลฯ
• ค่าตกแต่ง เช่น เฟอร์นิเจอร์ Built-in ภายในห้อง ค่าเปลี่ยนชุดเครื่องครัวหรือชุดสุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำ ฯลฯ
• ดอกเบี้ยธนาคาร(ถ้ามี)
• ค่าทำความสะอาด(ก่อนการเปิดขายห้องมือสอง)
• ค่าบำรุงรักษาห้องต่างๆ
• ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือสิ่งของที่คุณแถมให้ภายในห้อง
• การเปรียบเทียบราคากับห้องอื่นๆ ภายในคอนโดเดียวกัน หรือโครงการคอนโดรอบข้าง

ซึ่งต้นทุนต่างๆ ของแต่ละบุคคลจะไม่เท่ากัน ดังนั้นรายละเอียดในส่วนนี้คุณจึงจะต้องพิจารณาให้ดี เพื่อที่การขายคอนโดมือสองในครั้งนี้จะได้ไม่เข้าเนื้อ

3.ค่าใช้จ่ายในฐานะผู้ขายคอนโด

สิ่งที่คุณจะต้องรู้เลยก็คือ การขายคอนโดนั้นคุณจะต้องมีรายจ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งในฐานะที่คุณเป็นผู้ขายคุณจะต้องเจอกับ “ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสอง” อย่างแน่นอน โดยค่าใช้จ่ายต่างๆ มีดังนี้

3.1 ค่าธรรมเนียมโอน

ในปี 2566 ทาง ครม. ยังคงต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 1.00%

3.2 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยจะมีอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า โดยผู้ขายที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ผู้ที่ถือครองอสังหาฯไม่ถึง 5 ปี นับตั้งแต่วันที่โอน และสำหรับผู้ที่เสียภาษีเฉพาะไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์ (ทั้งนี้มีการยกเว้นการเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี, ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดินหรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก)

: จะขายคอนโดทั้งทีต้องรู้จัก “ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%”

3.3 ค่าอากรแสตมป์

จะคิดเป็นร้อยละ 0.5 ของราคาขาย (ผู้ขายคอนโดที่จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์คือผู้ที่ถือครองห้องชุดมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือน้อยกว่า 5 ปีแต่มีชื่อผู้ขายในทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปี)

3.4 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

คำนวน 2.5% ของราคาประเมิน ซึ่งคุณที่เป็นผู้ขายจะต้องชำระเงินในส่วนนี้ทุกๆ กรณี

3.5 ค่าพยาน คำขอ

ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวนให้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ส่วนใหญ่แล้วเป็นจำนวนเงินที่ไม่มาก ซึ่งประมาณไม่เกิน 500 บาท

4.ลงประกาศขาย/ทำการตลาด

เมื่อจัดเตรียมห้อง คำนวณต้นทุน/ตั้งราคาขายและคิดค่าใช้จ่ายต่างๆ เรียบร้อยแล้ว ลำดับต่อมาก็คือการลงประกาศขายหรือทำการตลาด โดยในปัจจุบันนี้ช่องทางตาม Social Media ต่างๆ ถือได้ว่าเป็นช่องทางหลักในการขายคอนโด ไม่ว่าจะเป็นการลงประกาศใน Facebook การลงประกาศผ่านเว็บไซต์อสังหาฯ โดยตรง ฯลฯ ซึ่งสิ่งที่จะทำให้คอนโดของคุณมีความน่าสนใจเลยก็คือ รูปภาพ(ตามที่เราได้กล่าวไปเมื่อข้อที่ 1) และรายละเอียดต่างๆ ซึ่งรายละเอียดที่ว่านั้นก็ประกอบไปด้วย...

• ราคาขาย
• ขนาดห้อง
• ชั้น
• ทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดอยู่ใกล้กับอะไร ?
• การเดินทางมีรถสาธารณะอะไรผ่านบ้าง ? (รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT สถานีใด ? รถเมล์สายไหนผ่าน ? เป็นต้น)
• วิวจากห้องเป็นอย่างไร ? (แนบรูป)
• ส่วนกลางของคอนโดมีอะไรบ้าง ? (แนบรูป)
• เพื่อนบ้านหรือสังคมในคอนโดเป็นอย่างไร ?
• คอนโดสามารถเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ ?
• ค่าส่วนกลางคิดเป็นเดือนหรือปี เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ?
• มีของแถมอะไรให้ผู้ซื้อบ้าง ?

รายละเอียดต่างๆ เหล่านี้ จะช่วยทำให้คอนโดของคุณมีความน่าสนใจเพิ่มมากยิ่งขึ้น

5.Service Mind ผู้ที่สนใจ

ขั้นตอนการขายคอนโดมือสองลำดับต่อมาก็คือการ “Service Mind ผู้ที่สนใจ” โดยให้คุณแสตนด์บายรอผู้ที่สนใจและต้องการที่จะนัดเข้ามาชมห้องจริงๆ อย่าผิดนัดและพร้อมที่จะเปิดห้องให้เขาเข้าชมเสมอๆ เพราะถ้าคุณผิดนัดเพียงแค่ครั้งเดียว นั่นก็อาจจะทำให้ผู้ที่สนใจหันเหไปเข้าชมห้องอื่นๆ เอาได้ และทริคง่ายๆ ที่จะช่วยทำให้คุณสามารถปิดการขายคอนโดได้ไวมากยิ่งขึ้นเลยก็คือ การตอบคำถามได้อย่างตรงไปตรงมา ดูแลและช่วยเหลือพร้อมทั้งติดตามผลอย่างต่อเนื่อง เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ที่สนใจเบี่ยงเบนไปมองหาคอนโดห้องอื่นๆ แทน

6.การจัดเตรียมเอกสาร

หลังจากลูกค้าตัดสินใจที่จะซื้อคอนโดของคุณแล้ว ลำดับต่อมานั้นก็คือขั้นตอนการเตรียมเอกสาร ซึ่งเอกสารที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจัดเตรียมให้พร้อมเลยก็คือ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทั้งนี้ผู้ขายจะต้องมีการเตรียมเอกสารเพิ่มเติมก็คือ โฉนดห้องชุด (ฉบับจริง) และ ใบปลอดหนี้ (ฉบับจริง) ซึ่งใบปลอดหนี้ผู้ขายสามารถขอได้จากนิติบุคคลอาคารชุดของทางโครงการคอนโด โดยต้องมีลายเซ็นจากผู้จัดการนิติบุคคลรับรองสถานะห้องชุด เพื่อยืนยันว่าไม่มีการติดค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคใดๆ กับโครงการคอนโดแล้ว และสามารถซื้อ/ขายห้องได้ตามที่กฎหมายกำหนด (ใบปลอดหนี้ควรขอล่วงหน้า 3 วัน เพื่อให้ทางนิติบุคคลได้จัดเตรียมเอกสาร อีกทั้งใบปลอดหนี้จะมีอายุการใช้งานเพียงแค่ 7 วัน จากลงวันที่หัวเอกสารเท่านั้น)

7.การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

สำหรับขั้นตอนที่ 7 ก็คือ “การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด” ซึ่งเมื่อคุณกับลูกค้าตกลงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ก็ให้ไปเจอกันที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่โครงการคอนโดตั้งอยู่ ทั้งนี้ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินประกอบไปด้วย...

1. ยื่นเอกสารต่างๆ ให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อทางเจ้าหน้าที่จะได้ช่วยตรวจเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่ ? ซึ่งถ้าเอกสารครบเจ้าหน้าที่จะทำการกดบัตรคิว และให้คุณนั่งรอเรียกคิวที่ฝ่ายทะเบียน
2. เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียนเรียกคิว ก็ทำเรื่องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงนามเอกสารราชการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องต่อหน้าเจ้าหน้าที่
3. จากนั้นเจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน จะคำนวนค่าใช้จ่ายและยื่นใบค่าใช้จ่ายให้เราไปชำระที่ฝ่ายการเงินหรือแคชเชียร์
4. หลังจากที่ผู้ซื้อและผู้ขายจัดการค่าใช้จ่ายในส่วนของตนเองเรียบร้อยแล้ว ให้นำชุดใบเสร็จส่งให้เจ้าหน้าที่ทะเบียนคนเดิมอีกครั้ง
5. เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน พิมพ์หลังโฉนด และคืนเอกสารให้แก่ผู้ซื้อผู้ขาย เช่น โฉนด สัญญาซื้อขาย ใบเสร็จ สัญญาจำนองของผู้ซื้อ(ถ้ามี)

เพียงแค่นี้ก็ถือได้ว่าเป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอนการซื้อขายคอนโดทางกฎหมายแล้ว

8.ส่งมอบคีย์การ์ดคอนโดให้กับผู้ซื้อ

แม้ว่าขั้นตอนการซื้อขายคอนโดจะเสร็จสิ้นแล้ว แต่ก็ยังมีขั้นตอนอีกเล็กๆ น้อยๆ ที่คุณจะต้องทำ ซึ่งนั่นก็คือ “การส่งมอบคีย์การ์ดให้กับผู้ซื้อ” รวมไปถึงอุปกรณ์อื่นๆ ที่จำเป็น อาทิเช่น คู่มือที่พักอาศัย รีโมทย์แอร์ ใบรับประกันสินค้าภายในห้อง ฯลฯ ทั้งนี้สิ่งที่สำคัญเลยก็คือคุณจำเป็นที่จะต้องมีเอกสารเพื่อยืนยันการเซ็นรับสิ่งของ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาในภายหลัง(ในกรณีที่ผู้ซื้ออ้างว่าคุณไม่ส่งมอบคีย์การ์ดหรืออุปกรณ์อื่นๆ ให้)

9.การขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า

ขั้นตอนสุดท้ายของการขายคอนโดเลยก็คือ “การขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า” ซึ่งถ้าหากคุณไม่ดำเนินการเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า บิลค่าไฟฟ้าเดือนต่อๆ ไป ก็จะยังคงเป็นชื่อของคุณอยู่ โดยคุณสามารถเข้าไปอ่านรายละเอียดการโอน/เปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าได้ที่ ขั้นตอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ต้องทำอย่างไรกันนะ ?

ทั้ง 9 ขั้นตอนการขายคอนโดมือสองที่เราได้กล่าวไปข้างต้น ถือได้ว่าเป็นขั้นตอนการขายที่ถูกต้องและสมบูรณ์มากที่สุด ทั้งนี้ช่องทางการขายคอนโดมือสองถือได้ว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยทำให้คอนโดของคุณขายได้ง่ายมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการลงประกาศขายคอนโดผ่านช่องทางออนไลน์อย่างเว็บไซต์ที่ไว้ใจได้และมีมาตรฐานในการดำเนินงาน ซึ่งเว็บไซต์ที่ได้รับความไว้วางใจจากผู้คนที่กำลังมองหาคอนโดมือสองมากที่สุด ก็คงจะเป็นเว็บไซต์ไหนไปไม่ได้เลยนอกจาก Propertyhub เว็บไซต์ที่คุณสามารถมาลงประกาศขายคอนโดได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย พร้อมทั้งทาง Propertyhub ยังมีการตลาดที่จะช่วยทำให้กลุ่มลูกค้าสามารถเข้าถึงคอนโดของคุณได้มากยิ่งขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย

ดังนั้นหากคุณต้องการลงประกาศขายคอนโดมือสอง Propertyhub ก็คงจะเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยสำคัญที่จะทำให้การขายคอนโดของคุณเป็นเรื่องง่ายๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว