DSR คืออะไร ? ทำไมถึงมีผลต่อการขอสินเชื่อบ้านและคอนโด

การขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโดให้ผ่าน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้สูงเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ธนาคารนำมาประกอบการพิจารณา ซึ่งหลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อน จึงทำให้บางคนได้รับอนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่คาดไว้ หรือบางรายอาจถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทั้งที่มีรายได้ประจำและหน้าที่การงานที่มั่นคง ซึ่งถ้าหากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโด การเตรียมความพร้อมก่อนยื่นกู้จึงเป็นเรื่องสำคัญ เพราะยิ่งเข้าใจหลักเกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณามากเท่าไร ก็ยิ่งมีโอกาสวางแผนการเงินได้ตรงจุดและเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อผ่านได้มากขึ้น ซึ่งหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้กู้ทุกคนควรรู้จักก็คือ DSR และบทความนี้ Propertyhub จะพาไปทำความเข้าใจว่า DSR คืออะไร มีผลต่อการขอสินเชื่อบ้านและคอนโดอย่างไร รวมถึงวิธีเตรียมตัวก่อนยื่นกู้ให้มีโอกาสอนุมัติมากขึ้น

DSR คืออะไร ?

DSR (Debt Service Ratio) คือ สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ที่ธนาคารใช้ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อของผู้กู้ โดยคำนวณจากยอดผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดในแต่ละเดือน เปรียบเทียบกับรายได้สุทธิต่อเดือนของผู้ขอสินเชื่อ

พูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ DSR เป็นตัวเลขที่บอกว่า ในแต่ละเดือนคุณต้องนำรายได้ไปชำระหนี้คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้ทั้งหมด หากตัวเลขอยู่ในระดับที่เหมาะสม ก็จะสะท้อนว่าคุณยังมีความสามารถในการรับภาระผ่อนบ้านหรือคอนโดเพิ่มเติมได้ แต่หาก DSR สูงเกินไป ธนาคารก็อาจพิจารณาลดวงเงินกู้ หรืออาจไม่อนุมัติสินเชื่อ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้มีภาระหนี้มากเกินกว่าความสามารถในการชำระ

วิธีคำนวณ DSR

สูตรการคำนวณ DSR สามารถคิดได้แบบง่าย ๆ ดังนี้...

DSR (%) = (ยอดผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือน ÷ รายได้สุทธิต่อเดือน) × 100

ตัวอย่าง : สมมติรายได้สุทธิต่อเดือน 50,000 บาท และมีภาระหนี้รายเดือนทั้งหมด ได้แก่ ผ่อนรถ 8,000 บาท + ผ่อนบัตรเครดิต 2,000 บาท รวมเป็น 10,000 บาท

DSR = (10,000 ÷ 50,000) × 100 = 20%

ผลลัพธ์ที่ได้คือ DSR เท่ากับ 20% นั่นหมายความว่า รายได้ของคุณในแต่ละเดือนถูกนำไปชำระหนี้เดิมแล้วประมาณ 20% ซึ่งธนาคารจะนำข้อมูลส่วนนี้มาพิจารณาร่วมกับภาระผ่อนบ้านหรือคอนโดที่กำลังขอสินเชื่อ เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระต่อไป

ธนาคารกำหนด DSR ไว้ที่เท่าไหร่ ?

โดยทั่วไปสถาบันการเงินในไทยกำหนดเพดาน DSR ไว้ที่ ไม่เกิน 40–50% ของรายได้สุทธิ แต่ตัวเลขจริงจะแตกต่างกันตามนโยบายของแต่ละธนาคารและประเภทของสินเชื่อเป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม DSR เป็นเพียงหนึ่งในปัจจัยที่ธนาคารใช้ประกอบการพิจารณาสินเชื่อเท่านั้น ไม่ได้เป็นตัวตัดสินผลอนุมัติเพียงอย่างเดียว เพราะธนาคารยังพิจารณาปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น ประวัติเครดิตหรือ Credit Score ความมั่นคงของอาชีพและรายได้ อายุของผู้กู้ รวมถึงความสามารถในการชำระหนี้โดยรวม ดังนั้นการมี DSR อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ควบคู่กับประวัติทางการเงินที่ดี ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านหรือคอนโดได้มากขึ้น

ภาระหนี้อะไรบ้างที่นับรวมใน DSR ?

หลายคนเข้าใจว่า DSR จะคำนวณเฉพาะค่างวดบ้านหรือคอนโดที่กำลังจะยื่นกู้ แต่ในความเป็นจริง...ธนาคารจะนำภาระหนี้ทั้งหมดที่ผู้กู้มีอยู่ในปัจจุบันมาพิจารณาร่วมกัน เพื่อประเมินว่ายังมีความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อใหม่ได้มากน้อยเพียงใด โดยภาระหนี้ที่มักถูกนำมาคำนวณ ได้แก่

• ค่างวดผ่อนรถยนต์
• ยอดผ่อนบัตรเครดิต (โดยทั่วไปธนาคารจะพิจารณาจากยอดชำระขั้นต่ำ หรือประมาณ 10% ของยอดคงค้าง ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร)
• หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล
• หนี้จากสินเชื่อกับสถาบันการเงินอื่น ๆ
• ค่างวดบ้านหรือคอนโดที่กำลังยื่นขอสินเชื่อ

ดังนั้นหากคุณมีบัตรเครดิตหลายใบหรือมีภาระผ่อนชำระหลายรายการ แม้จะยังไม่เคยผ่อนบ้านมาก่อน ก็อาจทำให้ค่า DSR สูงกว่าที่คาดไว้ และส่งผลต่อวงเงินกู้หรือโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ ดังนั้นก่อนยื่นกู้บ้านหรือคอนโด ควรตรวจสอบภาระหนี้ของตัวเองให้เรียบร้อย และหากเป็นไปได้ ควรลดหนี้ที่ไม่จำเป็นลงก่อน เพื่อเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อให้ผ่านได้ง่ายขึ้น

ทำไม DSR ถึงสำคัญมากสำหรับการขอสินเชื่อบ้านและคอนโด ?

เหตุผลสำคัญก็เพราะ บ้านและคอนโดเป็นสินเชื่อระยะยาวที่มีวงเงินกู้ค่อนข้างสูง และระยะเวลาผ่อนชำระอาจนานถึง 20–30 ปี ดังนั้นก่อนอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจึงต้องประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระได้อย่างต่อเนื่องตลอดอายุสัญญา โดยไม่กระทบต่อค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน

หาก DSR อยู่ในระดับสูง หมายความว่ารายได้ในแต่ละเดือนของผู้กู้ถูกนำไปชำระหนี้เป็นสัดส่วนที่มาก ทำให้เหลือเงินสำหรับค่าใช้จ่ายและเงินออมค่อนข้างน้อย ซึ่งอาจเพิ่มความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต ด้วยเหตุนี้ธนาคารจึงใช้ DSR เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญในการประเมินความสามารถในการกู้ และใช้ประกอบการพิจารณาทั้งวงเงินสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย รวมถึงโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อบ้านหรือคอนโดอีกด้วย

5 วิธีปรับ DSR ให้ดีขึ้นก่อนยื่นกู้

หากลองคำนวณ DSR แล้วพบว่าตัวเลขค่อนข้างสูง ก็ไม่จำเป็นต้องกังวล เพราะสามารถวางแผนปรับสถานะทางการเงินล่วงหน้าก่อนยื่นกู้ได้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยมีวิธีที่ทำได้ ดังนี้

1. ปิดหนี้ก้อนเล็กที่ผ่อนใกล้หมดก่อน

หากมีหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่มียอดคงเหลือไม่มาก ควรพิจารณาปิดหนี้เหล่านั้นก่อนยื่นกู้ เพราะจะช่วยลดภาระผ่อนชำระรายเดือนลงได้ทันที แม้ยอดหนี้จะไม่สูงมาก แต่ก็สามารถช่วยให้ค่า DSR ลดลงได้อย่างเห็นผล

2. ลดภาระจากบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น

หากมีบัตรเครดิตหลายใบแต่ใช้งานเพียงบางใบ อาจพิจารณาลดวงเงินหรือปิดบัตรที่ไม่ได้ใช้งาน เนื่องจากธนาคารบางแห่งอาจนำวงเงินหรือภาระจากบัตรเครดิตมาประกอบการพิจารณา DSR ซึ่งการลดภาระในส่วนนี้อาจช่วยให้การประเมินสินเชื่อเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น

3. เพิ่มรายได้ก่อนยื่นกู้

หากมีรายได้เสริม รายได้จากธุรกิจ หรือเพิ่งได้รับการปรับเงินเดือน ควรรอให้มีหลักฐานแสดงรายได้อย่างชัดเจนก่อนยื่นกู้ เพราะเมื่อรายได้เพิ่มขึ้น ค่า DSR ก็จะลดลงตามสัดส่วน และช่วยให้ธนาคารเห็นถึงความสามารถในการผ่อนชำระที่มากขึ้น

4. พิจารณากู้ร่วมกับผู้กู้ร่วม

การกู้ร่วมกับคู่สมรสหรือบุคคลในครอบครัวที่มีรายได้ประจำ จะช่วยเพิ่มรายได้รวมที่นำมาคำนวณ DSR ส่งผลให้อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ลดลง อีกทั้งยังมีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อสูงขึ้น หากผู้กู้ร่วมมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ของธนาคาร

5. เลือกระยะเวลาผ่อนให้เหมาะสม

การเลือกระยะเวลาผ่อนที่นานขึ้น เช่น 30 ปี แทน 20 ปี จะช่วยลดค่างวดรายเดือน ทำให้ค่า DSR ลดลง และอาจช่วยให้ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้นก็หมายถึงดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายมากขึ้นเช่นกัน จึงควรเลือกให้เหมาะกับกำลังผ่อนของตนเอง

แม้ว่า DSR จะเป็นเพียงหนึ่งในหลายปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อบ้านและคอนโด แต่ก็ถือเป็นตัวเลขที่มีความสำคัญอย่างมาก เพราะสะท้อนถึงความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้โดยตรง ยิ่งมี DSR อยู่ในระดับที่เหมาะสม โอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อและวงเงินกู้ที่ต้องการก็ยิ่งมีมากขึ้น ดังนั้นก่อนยื่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดควรลองคำนวณ DSR ของตัวเองล่วงหน้า พร้อมทั้งวางแผนลดภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นและรักษาวินัยทางการเงินอย่างสม่ำเสมอ เพราะการเตรียมความพร้อมด้านการเงินตั้งแต่เนิ่น ๆ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร และทำให้การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นไปได้ง่ายขึ้น

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน/คอนโดมือสองพร้อมอยู่ คุณก็สามารถเข้าไปค้นหาได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายคอนโด ที่ใช้งานง่ายมากที่สุดแห่งยุค : Best Thailand property marketplace for condos, homes, and land. Create your free listing now. หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)