Pre-Approve บ้าน/คอนโด คืออะไร ? ทำไมคนกู้ซื้อบ้านควรรู้ก่อนยื่นกู้จริง

การซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลังไม่ใช่แค่การเลือกทำเลหรือเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อมเท่านั้น แต่สิ่งที่หลายคนกังวลมากที่สุดก็คือ “ยื่นกู้แล้วจะผ่านหรือไม่ ?” เพราะหากเลือกโครงการไปแล้ว แต่สุดท้ายธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ก็อาจทำให้เสียทั้งเวลา เสียค่าใช้จ่าย และพลาดโอกาสในการได้บ้านหรือคอนโดที่ต้องการ ด้วยเหตุนี้เองหลาย ๆ ธนาคารจึงมีบริการ Pre-Approve หรือการประเมินความสามารถในการกู้สินเชื่อเบื้องต้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ทราบว่าตนเองมีโอกาสกู้ผ่านมากน้อยเพียงใด สามารถกู้ได้ประมาณเท่าไรและควรวางแผนการเงินอย่างไร ก่อนที่จะยื่นกู้จริง ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ Pre-Approve จึงถือเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะจะช่วยให้การวางแผนซื้อบ้านเป็นเรื่องง่าย ๆ และมีความมั่นใจมากขึ้น   

Pre-approve คืออะไร ?

Pre-Approve หรือการอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น คือการที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขอสินเชื่อล่วงหน้า ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อหรือยื่นกู้จริง โดยธนาคารจะพิจารณาจากข้อมูลทางการเงินของผู้กู้ เช่น รายได้ประจำ รายจ่าย ภาระหนี้ที่มีอยู่ และประวัติทางการเงินหรือเครดิตบูโร เพื่อประเมินว่าผู้กู้มีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อมากน้อยเพียงใด

พูดง่าย ๆ คือ คุณสามารถนำเอกสารทางการเงินไปให้ธนาคารประเมินก่อนได้ว่า มีสิทธิ์กู้ได้วงเงินประมาณเท่าไร และอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยเบื้องต้นในระดับใด ซึ่งช่วยให้สามารถกำหนดงบประมาณในการซื้อบ้านหรือคอนโดได้เหมาะสมมากขึ้น  ทั้งนี้ หากผล Pre-Approve ผ่าน ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าผู้ขอสินเชื่อมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อจริงค่อนข้างสูง แต่ไม่ได้หมายความว่าธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้แล้ว 100% เพราะในขั้นตอนยื่นกู้จริง ธนาคารยังต้องพิจารณารายละเอียดของตัวทรัพย์และเอกสารอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกครั้ง ส่วนในกรณีที่ผลประเมินไม่ผ่าน ผู้กู้ก็ยังมีเวลาในการปรับปรุงสถานะทางการเงินของตนเองก่อนตัดสินใจจองหรือซื้อบ้านและคอนโดจริง

Pre-Approve ต่างจากการกู้จริงอย่างไร ?

ก่อนจะไปต่อ ต้องทำความเข้าใจให้ชัดก่อนว่า Pre-Approve ไม่ใช่การอนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้าย ทั้งสองอย่างนี้มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

สรุปง่าย ๆ คือ Pre-Approve คือ "สัญญาณไฟเขียว" ส่วนการกู้จริงคือ "ไฟเขียวที่สมบูรณ์" ซึ่งต้องรอให้ธนาคารประเมินทรัพย์และตรวจสอบเอกสารครบถ้วนอีกครั้ง

ทำไมต้องทำ Pre-Approve ก่อนซื้อบ้าน/คอนโด ?

1. รู้วงเงินกู้ที่แท้จริงก่อนเลือกซื้อ

หนึ่งในข้อผิดพลาดที่คนซื้อบ้านครั้งแรกมักเจอ คือการประเมินกำลังซื้อของตัวเองจากการคาดเดา ทำให้เลือกบ้านหรือคอนโดที่มีราคาสูงเกินกว่าวงเงินที่ธนาคารสามารถอนุมัติได้ การทำ Pre-Approve จะช่วยให้ทราบตั้งแต่ต้นว่าธนาคารประเมินให้คุณกู้ได้ประมาณเท่าไร ส่งผลให้สามารถกำหนดงบประมาณและเลือกทรัพย์ที่เหมาะกับกำลังซื้อได้อย่างแม่นยำมากขึ้น

2. เพิ่มความน่าเชื่อถือในการเจรจากับผู้ขาย

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายมักให้ความสำคัญกับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน เพราะมีโอกาสปิดการขายได้จริงมากกว่า ดังนั้นการมีหนังสือ Pre-Approve จึงเปรียบเสมือนการแสดงให้ผู้ขายเห็นว่าคุณผ่านการประเมินเบื้องต้นจากธนาคารแล้ว และมีความตั้งใจซื้อจริง ซึ่งช่วยให้การเจรจาและการต่อรองเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น

3. ช่วยตรวจสอบความพร้อมทางการเงินของตัวเอง

การขอ Pre-Approve ทำให้ผู้กู้ต้องรวบรวมเอกสารทางการเงินและตรวจสอบภาระหนี้ของตัวเองอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นรายได้ประจำ ยอดผ่อนชำระต่าง ๆ หรือประวัติเครดิตบูโร ซึ่งในบางครั้งอาจทำให้พบปัญหาที่ควรรีบแก้ไข เช่น ภาระหนี้สูงเกินไป หรือมีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่สม่ำเสมอ ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการยื่นกู้จริง

4. ช่วยให้ขั้นตอนยื่นกู้จริงรวดเร็วขึ้น

เมื่อได้รับ Pre-Approve แล้ว หากเจอบ้านหรือคอนโดที่ถูกใจ ขั้นตอนการยื่นกู้จริงมักดำเนินการได้รวดเร็วขึ้น เนื่องจากธนาคารได้ตรวจสอบข้อมูลทางการเงินของผู้กู้ไปแล้วในระดับหนึ่ง เหลือเพียงการพิจารณารายละเอียดของทรัพย์และเอกสารเพิ่มเติมตามเงื่อนไขของสินเชื่อ

ทั้งนี้ควรเข้าใจว่า Pre-Approve เป็นเพียงการประเมินความสามารถในการกู้เบื้องต้นเท่านั้น วงเงินกู้และยอดผ่อนชำระที่ได้รับอาจแตกต่างจากผลการอนุมัติสินเชื่อจริงได้ และในบางกรณี แม้ผล Pre-Approve จะผ่าน แต่ธนาคารก็อาจไม่อนุมัติสินเชื่อในขั้นตอนสุดท้าย หากพบปัจจัยเพิ่มเติม เช่น ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน ราคาประเมินของทรัพย์ต่ำกว่าราคาซื้อขาย หรือมีเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ

เอกสารที่ใช้ในการขอ Pre-Approve

การขอ Pre-Approve ไม่ได้มีขั้นตอนที่ซับซ้อนมากนัก โดยธนาคารส่วนใหญ่จะขอเอกสารเพื่อใช้ประเมินรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการชำระสินเชื่อของผู้กู้เบื้องต้น ซึ่งเอกสารสำคัญที่ควรเตรียม มีดังนี้...

• สำเนาบัตรประชาชน ใช้สำหรับยืนยันตัวตนของผู้ขอสินเชื่อ
• สำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อใช้ประกอบการตรวจสอบข้อมูลส่วนบุคคล
• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง (Statement) อย่างน้อย 6 เดือน เพื่อให้ธนาคารประเมินรายรับ รายจ่าย และพฤติกรรมทางการเงินของผู้กู้
• สลิปเงินเดือน (Payslip) หรือหนังสือรับรองเงินเดือน สำหรับพนักงานประจำ เพื่อยืนยันรายได้ประจำและสถานะการทำงาน
• หลักฐานแสดงรายได้และเอกสารภาษี สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ เช่น หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) และเอกสารยื่นภาษีย้อนหลัง เพื่อใช้ยืนยันที่มาของรายได้
• ใบสมัครขอสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งเป็นเอกสารที่ผู้กู้ต้องกรอกข้อมูลส่วนตัว รายได้ และรายละเอียดทางการเงินเบื้องต้น
• หนังสือยินยอมให้ตรวจสอบข้อมูลเครดิตบูโร เพื่อให้ธนาคารสามารถตรวจสอบประวัติการชำระหนี้และความน่าเชื่อถือทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อได้

ทั้งนี้เอกสารที่ใช้ในการขอ Pre-Approve อาจแตกต่างกันเล็กน้อยในแต่ละธนาคาร โดยบางแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น หลักฐานรายได้อื่น ๆ หรือเอกสารแสดงภาระหนี้ที่มีอยู่ ดังนั้นก่อนยื่นขอสินเชื่อ ควรตรวจสอบรายละเอียดกับธนาคารที่ต้องการใช้บริการให้เรียบร้อย เพื่อให้ขั้นตอนการประเมินเป็นไปอย่างรวดเร็วและราบรื่นมากยิ่งขึ้น

ขั้นตอนการขอ Pre-Approve มีอะไรบ้าง ?

กระบวนการ Pre-Approve ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด แบ่งเป็น 4 ขั้นตอนง่าย ๆ ดังนี้

• ขั้นที่ 1 เตรียมเอกสาร : รวบรวมเอกสารทางการเงินทั้งหมดตามที่ระบุข้างต้น และตรวจสอบว่าเอกสารทุกชิ้นยังไม่หมดอายุ
• ขั้นที่ 2 ยื่นขอ Pre-Approve กับธนาคาร : เดินเข้าสาขาธนาคาร หรือยื่นผ่านช่องทางออนไลน์ของธนาคารที่รองรับ พร้อมแจ้งวงเงินที่ต้องการและวัตถุประสงค์
• ขั้นที่ 3 รอธนาคารประเมิน : ธนาคารจะตรวจสอบประวัติเครดิต (เครดิตบูโร) รายได้ และภาระหนี้ของคุณ โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 2–7 วันทำการ
• ขั้นที่ 4 รับหนังสือยืนยัน : หากผ่านการประเมิน คุณจะได้รับหนังสือ Pre-Approve ระบุวงเงินสูงสุดที่ได้รับอนุมัติเบื้องต้น พร้อมเงื่อนไขประกอบ

Pre-Approve ไม่ใช่การรับประกัน 100%

แม้ว่า Pre-Approve จะเป็นสัญญาณที่ดี แต่มีสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้เสมอว่า...

• ธนาคารอาจปรับลดวงเงิน หรือปฏิเสธในขั้นกู้จริง ถ้าสถานการณ์ทางการเงินของคุณเปลี่ยนแปลงไปในช่วงนั้น เช่น รายได้ลดลง หรือมีหนี้เพิ่ม
• ราคาประเมินทรัพย์ อาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ซึ่งอาจทำให้วงเงินกู้จริงน้อยกว่าที่ได้ Pre-Approve ไว้
• อย่าก่อหนี้เพิ่ม ในช่วงระหว่างที่ได้ Pre-Approve และยังไม่ได้รับอนุมัติจริง เพราะธนาคารจะตรวจสอบสถานะการเงินอีกครั้งก่อนอนุมัติขั้นสุดท้าย

Pre-Approve ถือได้ว่าเป็นเครื่องมือที่จะช่วยให้ผู้กู้ประเมินความพร้อมทางการเงินของตัวเองได้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ทั้งในเรื่องวงเงินกู้ ภาระหนี้ และโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อจริง ซึ่งข้อมูลเหล่านี้สามารถนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกบ้านหรือคอนโดที่เหมาะกับกำลังซื้อของตนเองได้เป็นอย่างดี ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในอนาคต การขอ Pre-Approve ก่อนยื่นกู้จริงถือเป็นขั้นตอนที่ช่วยลดความเสี่ยงและลดความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน/คอนโดมือสองพร้อมอยู่ คุณก็สามารถเข้าไปค้นหาได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายคอนโด ที่ใช้งานง่ายมากที่สุดแห่งยุค : Best Thailand property marketplace for condos, homes, and land. Create your free listing now. หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)