วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน/คอนโด ด้วยตัวเอง + พร้อมแจกเครื่องมือคำนวณเงิน

การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ได้มีแค่ราคาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังมี “ดอกเบี้ย” ที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดระยะเวลาการผ่อน ซึ่งหลาย ๆ คน อาจจะไม่ได้คำนวณต้นทุนส่วนนี้อย่างละเอียด ทำให้เมื่อผ่อนไปสักระยะจึงเริ่มรู้สึกว่าภาระดอกเบี้ยสูงกว่าที่คิดไว้(มากพอสมควร) ดังนั้นก่อนตัดสินใจยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้าน/คอนโด เราควรรู้วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน/คอนโดเบื้องต้นก่อน เพราะรายละเอียดในส่วนนี้จะช่วยให้มองเห็นภาพรวมของยอดผ่อนต่อเดือน และรู้ว่าตลอดอายุสัญญาจะต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณเท่าไร ? ซึ่งในบทความนี้ Propertyhub จึงจะขอพาคุณไปทำความเข้าใจวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน/คอนโด พร้อมกับเครื่องมือที่ช่วยประเมินยอดผ่อนคร่าว ๆ เพื่อให้วางแผนก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดได้ง่ายขึ้น

ตัวอย่างวิธีคิดดอกเบี้ยบ้าน/คอนโดง่าย ๆ ด้วยตนเอง

หนึ่งในปัญหาที่หลายคนมักเจอเมื่อกำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นครั้งแรก คือ ไม่เข้าใจว่าดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร เพราะสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ของธนาคารมักมีโครงสร้างดอกเบี้ยหลายช่วง เช่น ช่วงแรกเป็น อัตราดอกเบี้ยคงที่ตามโปรโมชัน และหลังจากนั้นจะปรับเป็น อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ทำให้หลายคนรู้สึกว่าวิธีคิดดอกเบี้ยค่อนข้างซับซ้อน อย่างไรก็ตามหากเข้าใจหลักการพื้นฐานของการคำนวณดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก ก็จะสามารถประเมินภาระดอกเบี้ยคร่าว ๆ ได้ด้วยตนเอง ซึ่งสามารถอธิบายได้จากตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน/คอนโดต่อไปนี้...

สูตรวิธีคิดดอกเบี้ยบ้าน/คอนโดต่อเดือน

(เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวดนั้น) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี

ตัวอย่าง

กำหนดให้นาย A ผ่อนคอนโดหลังหนึ่ง มูลค่า 4,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 25,000 บาท  โดยในช่วง 1 ปีแรกคิดดอกเบี้ยคงที่ 3.5% ต่อปี

จากสูตรการคำนวณดอกเบี้ย จะได้ว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดที่ 1 เดือนมกราคม คือ

(4,000,000 × 3.5% × 31) / 365

= 11,890.41 บาท

ยอดเงินต้นรวมดอกเบี้ยเมื่อจบงวด จะเท่ากับ

4,000,000 + 11,890.41
= 4,011,890.41 บาท

หากผ่อนเดือนละ 25,000 บาท จะเหลือเงินต้น

4,011,890.41 − 25,000
= 3,986,890.41 บาท

เมื่อนำเงินต้นคงเหลือไปคิดคำนวณดอกเบี้ยในงวดต่อไป จะได้ว่า

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดที่ 2 เดือนกุมภาพันธ์ คือ

(3,986,890.41 × 3.5% × 28) / 365
= 10,705.64 บาท

ยอดเงินต้นรวมดอกเบี้ยเมื่อจบงวด

3,986,890.41 + 10,705.64
= 3,997,596.05 บาท

หลังจากผ่อนค่าคอนโดเดือนกุมภาพันธ์ 25,000 บาท จะเหลือเงินต้น

3,997,596.05 − 25,000
= 3,972,596.05 บาท

จากตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยบ้านในงวดเดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์ จะเห็นได้ว่า เมื่อเงินต้นคงเหลือลดลง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วย เนื่องจากสินเชื่อบ้านหรือคอนโดใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งดอกเบี้ยจะถูกคำนวณจากยอดเงินต้นที่เหลืออยู่ในแต่ละงวด แตกต่างจากสินเชื่อบางประเภท เช่น สินเชื่อรถยนต์ ที่มักใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบคงที่ (Flat Rate) ซึ่งดอกเบี้ยจะถูกคำนวณจากยอดเงินต้นเดิมตลอดอายุสัญญา ทำให้โครงสร้างการจ่ายดอกเบี้ยของสินเชื่อทั้งสองประเภทมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

การโปะเงินต้นเพิ่มในแต่ละเดือน ช่วยลดดอกเบี้ยได้อย่างไร ?

หนึ่งในวิธีที่ช่วยลดภาระดอกเบี้ยบ้าน/คอนโดได้อย่างเห็นผลที่สุด คือการ โปะเงินต้นเพิ่มในแต่ละเดือน เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยใช้การคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Effective Rate) นั่นหมายความว่า ยิ่งเงินต้นลดลงเร็วเท่าไร ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วย

ตัวอย่าง

อ้างอิงจากตัวอย่างเดิมของ นาย A ที่ซื้อคอนโดราคา 4,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 25,000 บาท และมีอัตราดอกเบี้ย 3.5% ต่อปี จากตัวอย่างก่อนหน้า หากนาย A ผ่อนตามปกติ เดือนมกราคมจะมีเงินต้นคงเหลือหลังผ่อนงวดแรกประมาณ
3,986,890.41 บาท

: แต่ถ้านาย A ตัดสินใจ โปะเงินเพิ่มอีก 10,000 บาท ในเดือนเดียวกัน ยอดเงินต้นจะลดลงทันทีเป็น

3,986,890.41 – 10,000 = 3,976,890.41 บาท

: เมื่อเข้าสู่เดือนกุมภาพันธ์ ธนาคารจะนำ เงินต้นคงเหลือใหม่ไปคำนวณดอกเบี้ย ทำให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลดลงตามไปด้วย เช่น

ดอกเบี้ยเดือนกุมภาพันธ์ (กรณีไม่โปะ)
≈ 10,698 บาท

ดอกเบี้ยเดือนกุมภาพันธ์ (กรณีโปะเพิ่ม 10,000 บาท)
≈ 10,670 บาท

แม้ตัวเลขที่ลดลงในเดือนแรกอาจดูไม่มาก แต่หาก โปะเงินต้นอย่างต่อเนื่องทุกเดือน เงินต้นจะลดลงเร็วขึ้นมาก ส่งผลให้ดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาลดลงได้ถึงหลักแสนบาทเลยทีเดียวและยังช่วยให้ระยะเวลาผ่อนหมดเร็วขึ้นอีกด้วย

: เครื่องมือคำนวณวงเงินกู้/ยอดผ่อนชำระต่อเดือน/สินเชื่อรีไฟแนนซ์/ค่าใช้จ่ายวันโอน

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์รวบรวมประกาศขาย/เช่าอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายที่สุด หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)