ใบปลอดหนี้ คืออะไร ? เอกสารสำคัญที่ต้องมี ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโด

 ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์มือสอง มีเอกสารสำคัญหนึ่งอย่างที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้าม นั่นก็คือ “ใบปลอดหนี้” เพราะเอกสารฉบับนี้เป็นตัวช่วยยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังจะซื้อ ไม่มีภาระหนี้ค้างคา หรือข้อผูกพันทางการเงินที่อาจสร้างปัญหาในอนาคต ซึ่งหลาย ๆ คน อาจเคยได้ยินคำว่าใบปลอดหนี้ แต่ยังไม่เข้าใจชัดเจนว่าเอกสารนี้คืออะไร ? สำคัญอย่างไร ? และต้องใช้ในขั้นตอนใดของการซื้อขายบ้านหรือคอนโด ซึ่งในบทความนี้ Propertyhub จะพาไปทำความเข้าใจ ใบปลอดหนี้แบบครบทุกมุม เพื่อให้คุณตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจ และลดความเสี่ยงจากปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง

ใบปลอดหนี้ คืออะไร ?

ใบปลอดหนี้ คือเอกสารสำคัญที่ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด หรือคณะกรรมการบริหารหมู่บ้านจัดสรร เพื่อใช้ยืนยันว่าเจ้าของห้องหรือเจ้าของบ้านได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้ว ไม่มีหนี้สินค้างชำระใด ๆ กับทางนิติบุคคล ณ วันที่ออกเอกสาร 

โดยเอกสารฉบับนี้ถือเป็นหลักฐานสำคัญในการทำธุรกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าต้องแสดง ใบปลอดหนี้ ก่อนการโอน เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อไม่ให้ต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกลางจากเจ้าของเดิม

ใบปลอดหนี้ ระบุค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

โดยทั่วไป ใบปลอดหนี้ จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการอยู่อาศัย เช่น

• ค่าบริหารจัดการนิติบุคคล
• ค่ารักษาความปลอดภัย (รปภ.)
• ค่าดูแลสวนและพื้นที่ส่วนกลาง
• ค่าทำความสะอาดอาคาร
• ค่าซ่อมบำรุงและดูแลโครงสร้างอาคาร
• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสระว่ายน้ำ คลับเฮ้าส์ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปี ตามสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยของแต่ละยูนิต

ขอใบปลอดหนี้จากที่ไหน และใครต้องเป็นคนขอใบปลอดหนี้ ?

ใบปลอดหนี้จะต้องขอจากสำนักงานนิติบุคคลของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลอาคารชุด(กรณีคอนโดมิเนียม) หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้ที่มีหน้าที่ดำเนินการขอเอกสารฉบับนี้ คือ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นฝ่ายที่ต้องแสดงหลักฐานว่าได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องครบถ้วนแล้ว

ในขั้นตอนการขอใบปลอดหนี้ผู้ขายจะต้องติดต่อสำนักงานนิติบุคคลเพื่อยื่นคำร้อง และดำเนินการชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด (หากมี) ให้เรียบร้อยก่อน นอกจากนี้ผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ เช่น นายหน้า หรือบุคคลในครอบครัว แต่จำเป็นต้องจัดเตรียมหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย เพิ่มอีก 1 ใบ ตามที่นิติบุคคลกำหนด 

เอกสารที่ต้องเตรียม เมื่อต้องการขอใบปลอดหนี้ 

1. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และผู้ซื้อ
2. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย และผู้ซื้อ
3. สำเนาโฉนดหน้า-หลัง
4. สัญญาซื้อขาย
5. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)
7. สำเนาบัตรประชาชน ผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)

ระยะเวลาในการขอใบปลอดหนี้ 

อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือ อายุของใบปลอดหนี้ โดยเอกสารฉบับนี้จะมีอายุการใช้งานไม่เกิน 7–15 วัน นับจากวันที่ระบุในเอกสาร (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลแต่ละแห่ง) หากใบปลอดหนี้หมดอายุ จะไม่สามารถนำไปใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ และจำเป็นต้องยื่นขอใหม่อีกครั้ง

และถ้าหากไม่มีใบปลอดหนี้หรือใช้เอกสารที่หมดอายุแล้ว จะไม่สามารถดำเนินการซื้อ-ขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ ผู้ขายและผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบวันออกเอกสารและวันนัดโอนให้ตรงกัน เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่มีปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์

หากละเลย ไม่ยอมขอใบปลอดหนี้ จะเกิดอะไรขึ้น ? 

การละเลยไม่ชำระค่าส่วนกลางอาจส่งผลกระทบมากกว่าที่หลายคนคาดคิด โดยเฉพาะในกรณีที่ต้องการขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม เพราะค่าส่วนกลางถือเป็นค่าใช้จ่ายภาคบังคับที่เจ้าของห้องหรือเจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบเป็นประจำทุกเดือน หากปล่อยให้มีการค้างชำระต่อเนื่อง นอกจากยอดหนี้จะสะสมเพิ่มขึ้นแล้ว ยังอาจจะต้องเสียค่าปรับหรือดอกเบี้ยตามข้อกำหนดของคณะกรรมการนิติบุคคลอีกด้วย

ทั้งนี้หากมีการค้างค่าส่วนกลาง ทางนิติบุคคลจะไม่สามารถออกใบปลอดหนี้ให้ได้ ซึ่งก็ส่งผลโดยตรงต่อกระบวนการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากใบปลอดหนี้เป็นเอกสารสำคัญที่ต้องใช้แสดงต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีเอกสารฉบับนี้เจ้าหน้าที่มีสิทธิ์ระงับหรือปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ทันที ทำให้การขายที่อยู่อาศัยไม่สามารถดำเนินการต่อได้ตามแผน

นอกจากนี้การไม่มีใบปลอดหนี้ยังทำให้ผู้ซื้อเกิดความไม่มั่นใจ เพราะอาจต้องกังวลว่าจะต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ผู้ขายทิ้งไว้ ส่งผลให้การเจรจาซื้อขายทำได้ยากขึ้นหรืออาจพลาดโอกาสในการปิดการขายไปอย่างน่าเสียดาย ดังนั้นการชำระค่าส่วนกลางให้ครบถ้วนและขอใบปลอดหนี้ให้เรียบร้อยก่อนวันโอน จึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น

ใบปลอดหนี้ ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง ?

คอนโดมิเนียม

สำหรับคอนโดมิเนียม ทุกโครงการจำเป็นต้องใช้ใบปลอดหนี้ โดยไม่มีข้อยกเว้น เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีนิติบุคคลอาคารชุดดูแลส่วนกลางอย่างชัดเจน

บ้านจัดสรร

บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลหมู่บ้าน จะต้องใช้ ใบปลอดหนี้ เช่นเดียวกัน แต่ในกรณีบ้านที่ไม่ได้อยู่ภายใต้การบริหารของนิติบุคคล และไม่มีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง อาจไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารฉบับนี้ ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบเงื่อนไขกับโครงการให้ชัดเจนก่อนวันโอน เพื่อป้องกันความล่าช้า

ใบปลอดหนี้ ถือเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้อบ้านและคอนโดโดยตรง เพราะเป็นหลักฐานยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีภาระหนี้สินค้างชำระ ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟหรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่อาจตกทอดมายังเจ้าของใหม่ ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบและขอใบปลอดหนี้ให้เรียบร้อย เพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใสและไม่มีค่าใช้จ่ายแฝงในอนาคต และนี่คือเหตุผลว่าทำไมใบปลอดหนี้จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกครั้ง

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์รวบรวมประกาศขาย/เช่าอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายที่สุดแห่งยุค หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)