อัปเดตล่าสุด! ค่าโอนบ้าน/คอนโด ปี 2569

การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ใช่แค่ดูราคาขายเพียงอย่างเดียว เพราะยังมีค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้ล่วงหน้า นั่นก็คือ ค่าโอนบ้าน/โอนคอนโด ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ โดยในบทความนี้ Propertyhub จะพาคุณมาอัปเดตข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับ ค่าโอนบ้าน โอนคอนโด 2569 ว่ามีอัตราเท่าไร ? ภาครัฐยังช่วยตรึงมาตราการปรับลดค่าโอน ค่าจดจำนองเหมือนเดิมหรือไม่ ? ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ? และมีรายละเอียดอะไรที่ควรรู้ก่อนเตรียมงบในวันโอนจริง ดังนั้นเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เราไปพบกับข้อมูลค่าโอนบ้าน/คอนโด ปี 2569 พร้อม ๆ กันเลย

โอนบ้าน/คอนโด คืออะไร ?

การโอนบ้านหรือคอนโด คือ กระบวนการทางกฎหมายที่เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเดิม(ผู้ขาย) ไปเป็นของเจ้าของใหม่(ผู้ซื้อ) อย่างสมบูรณ์ โดยจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งหลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ชื่อของผู้ซื้อจะถูกบันทึกเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอย่างเป็นทางการ และถือว่าเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อบ้านหรือคอนโด

ค่าโอนบ้าน/คอนโด คืออะไร ?

ค่าโอนบ้าน/คอนโด คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดินในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่กรณี ซึ่งค่าโอนบ้าน/คอนโดมักเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้าว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน ? ซึ่งในบางช่วงอาจมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย หรือทางโครงการหมู่บ้าน/โครงการคอนโด อาจจะมีข้อเสนอฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอน เพื่อสร้างแรงดึงดูดใจและช่วยลดภาระให้กับกลุ่มผู้ซื้อ ดังนั้นผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดควรศึกษาเงื่อนไขค่าโอนให้ชัดเจน เพื่อเตรียมงบประมาณได้อย่างเหมาะสมก่อนวันโอนจริง

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง ปี 2569

ราชกิจจานุเบกษา ออกประกาศมีผลบังคับใช้แล้ว โดยรัฐลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายผู้ซื้อบ้านและกระตุ้นภาคอสังหาฯ มาตรการนี้ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาซื้อขายและวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยผู้มีสิทธิ์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย

สรุป

• ลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านพร้อมที่ดินและคอนโด จาก 2% เหลือเพียง 0.01%
• ลดค่าจดจำนองบ้านและคอนโด ลดลงจาก 1% เหลือเพียง 0.01% (ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ วงเงินจดจำนอง ต้อง ไม่เกิน 7 ล้านบาท) และเฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน

ประกาศมีผลตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

มาตรการลดค่าธรรมเนียมครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง ?

• บ้านเดี่ยว
• บ้านแฝด
• บ้านแถว
• อาคารพาณิชย์
• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• ห้องชุดในอาคารชุด ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมทั้งวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ทั้งนี้ ไม่รวมถึงกรณีขายเฉพาะส่วน

ค่าธรรมเนียมในการโอนมีค่าอะไรบ้าง ?

รัฐบาลมีนโยบายปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% เพื่อกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด
• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)
• ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง
• จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น
• หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมินเช่นเดิม

ค่าจดจำนอง

สำหรับการซื้อ-ขายแบบจดจำนอง ตามปกติจะถูกคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่า แต่ในปี 2568 ค่าจดจำนองถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด
• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)
• ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน
• จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น
• แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของราคาประเมินเช่นเดิม

ตัวอย่างตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 2569

แม้ว่ามาตรการดังกล่าวจะถูกกำหนดระยะเวลาการบังคับใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 แต่อาจจะต้องติดตามว่าในช่วงต้นปี 2569 ภาครัฐฯ จะมีการเปลี่ยนแปลงมาตรการหรือยังคงยึดมาตราการเดิมต่อไป ซึ่งหากมีความคืบหน้าหรือข้อมูลอัปเดตเพิ่มเติม ทางทีมงาน Propertyhub จะรีบรวบรวมรายละเอียดและนำมาสรุปให้ผู้อ่านได้ติดตามกันเหมือนเช่นเคย

ขั้นตอนการโอนบ้าน/คอนโด 2569

ก่อนที่จะไปถึงขั้นตอนการโอนบ้านหรือโอนคอนโด ณ กรมสำนักงานที่ดิน คุณจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบความเรียบร้อยต่าง ๆ ภายในบ้านหรือคอนโดให้เรียบร้อยซะก่อน ซึ่งถ้าพบว่าจุดไหนมีปัญหาหรือไม่ตรงกับแบบงาน คุณจะได้ให้ทางเจ้าของโครงการเข้ามาแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนโอน ทั้งนี้ก็เพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต แต่สำหรับใครที่ไม่ถนัดในเรื่องนี้ คุณก็สามารถจ้างบริษัทตรวจบ้านที่เป็นมืออาชีพ ให้เข้ามาตรวจเช็ครายละเอียดในส่วนต่าง ๆ แทนคุณก็ได้เช่นกัน และเมื่อทำการตรวจสอบความเรียบร้อยของตัวบ้านหรือคอนโดแล้ว ลำดับต่อมาก็คือการโอนบ้าน/คอนโด ณ กรมสำนักงานที่ดิน โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้...

• แจ้งความประสงค์เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ ว่าคุณต้องการโอนบ้าน/คอนโด พร้อมรับบัตรคิว
• ตรวจสอบเอกสารกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญการ ซึ่งถ้าเอกสารครบถ้วนหรือขาดเอกสารในส่วนไหน เจ้าหน้าที่จะแจ้งคุณในทันที
• เจ้าหน้าที่ประเมินทุนทรัพย์ เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน
• เมื่อเจ้าหน้าที่คำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เรียบร้อยแล้ว ลำดับต่อมาคือการชำระค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน/คอนโด (รายละเอียดในส่วนนี้บางกรณีจะฟรีค่าโอน ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทางโครงการหรือผู้ขาย)
• ขั้นตอนสุดท้ายสำหรับการโอนบ้าน/คอนโดเลยก็คือ เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด และให้ผู้โอนตรวจสอบความถูกต้อง และมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) แก่ผู้ซื้อ แต่ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินซื้อบ้าน/คอนโดกับทางธนาคาร เจ้าหน้าที่ของทางธนาคารจะเป็นผู้เก็บโฉนดไว้จนกว่าผู้ซื้อจะชำระค่าบ้าน/คอนโดหมด

: รวมลิสต์รายชื่อ "บริษัทรับตรวจบ้าน" อุ่นใจก่อนรับโอน

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเจอเมื่อทำการโอนบ้าน/คอนโด 2569

• ค่าธรรมเนียมการโอน :  0.01% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขายไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ค่าจดจำนอง : 0.01% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ และถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร 

จะเห็นได้ว่าค่าโอนบ้านและโอนคอนโด 2569 เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้าม เพราะมันจะส่งผลโดยตรงต่อการวางแผนงบประมาณก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการทำความเข้าใจอัตราค่าโอน เงื่อนไขและมาตรการที่เกี่ยวข้องในปี 2569 จะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างรอบคอบ ลดความกังวลในวันโอนกรรมสิทธิ์และทำให้การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นไปอย่างราบรื่น ไร้ปัญหาเข้ามากวนใจในภายหลัง

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์รวบรวมประกาศขาย/เช่าอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายที่สุดแห่งยุค หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)