อยากรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์ ต้องรู้อะไรบ้าง ?

สำหรับคนที่มีแพลนจะรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์ บทความนี้ก็คงจะเป็นประโยชน์ให้กับคุณได้ไม่มากก็น้อย เพราะว่าเราได้รวบรวมข้อมูลที่คุณจำเป็นจะต้องรู้ก่อนตัดสินใจรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์มาฝาก เนื่องจากการรีโนเวทอสังหาฯ ทั้งสองประเภทนี้มีความซับซ้อนอยู่พอสมควร ซึ่งถ้าหากไม่มีการวางแผนอย่างรอบคอบ ก็อาจจะทำให้มีปัญหาต่าง ๆ ตามมาในภายหลัง ไม่ว่าจะเป็นในเชิงโครงสร้างตัวอาคาร ข้อจำกัดของกฎหมาย ฯลฯ ดังนั้นเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เราไปพบกับข้อมูลที่น่าสนใจนี้พร้อม ๆ กันเลย

1. จุดประสงค์หลักในการรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์

อันดับแรกก่อนที่คุณจะตัดสินใจรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์เลยก็คือ “จุดประสงค์ในการรีโนเวท” เพื่อให้คุณมองเห็นภาพรวมว่าการรีโนเวทในครั้งนี้จะให้อะไรกับคุณ ? เช่น...

• รีโนเวทเพื่อการอยู่อาศัยเอง
• รีโนเวทเพื่อการปล่อยเช่า
• รีโนเวทเพื่อขายทอดตลาด
• รีโนเวทเพื่อปรับปรุงสภาพให้ใหม่ขึ้น
• รีโนเวทเพื่อต้องการขยายพื้นที่ใช้สอยภายใน
• รีโนเวทเพื่อปรับปรุงเป็นร้านค้า
• รีโนเวทเพื่อปรับเปลี่ยนเป็นโรมแรม/ห้องเช่า เป็นต้น

ซึ่งเมื่อคุณรู้จุดประสงค์ที่ชัดเจนแล้ว มันก็จะช่วยทำให้คุณสามารถวางแผนในการรีโนเวทได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้น ทั้งในเรื่องของงบประมาณ สไตล์การออกแบบ การต่อเติม/จัดสรรพื้นที่ภายใน ฯลฯ และยังช่วยให้คุณสามารถบอกความต้องการให้กับ Interior ช่างรีโนเวท สถาปนิก ฯลฯ ได้อย่างตรงจุด

2. ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพของตึกแถว/อาคารพาณิชย์

บ่อยครั้งที่หลาย ๆ คน ไม่สามารถรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ของตนเองได้ เนื่องจากโครงสร้างและสภาพโดยรวมเสื่อมโทรมจนยากที่จะซ่อมแซมหรือทำไปก็ไม่คุ้มค่า เพราะปัญหาเชิงโครงสร้าง/ปัญหาอาคารทรุด ถือได้ว่าเป็นปัญหาใหญ่ต่อการรีโนเวทเลยทีเดียว ฉะนั้นหากคุณไม่มีความรู้ในเรื่องนี้ คุณอาจจะต้องให้เจ้าหน้าที่เฉพาะทาง เช่น สถาปนิกหรือวิศวกร เข้ามาตรวจสอบอย่างละเอียดว่าในส่วนไหนยังแข็งแรงและสามารถต่อเติมได้ และส่วนไหนที่ไม่ควรเข้าไปยุ่ง เพื่อที่คุณจะได้รู้ว่าแผนการรีโนเวทควรจะเป็นไปในทิศทางไหนต่อ ? ตรงที่มีการชำรุดสามารถซ่อมแซมได้มากน้อยขนาดไหน ? ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยในระยะยาวของผู้อยู่อาศัยนั่นเอง

3. การทำเรื่องขออนุญาตรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์

ในการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ไม่สามารถทำได้ตามอำเภอใจ เพราะตามบทบัญญัติของกฎหมายควบคุมอาคารได้มีการกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ(กฎหมายควบคุมอาคาร ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ) ดังนั้นหากคุณต้องการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ก็จำเป็นที่จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ณ  สำนักงานเขตหรือเทศบาล ก่อนเสมอ โดยเอกสารที่คุณจะต้องเตรียมให้พร้อมในการยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้แก่

1. แบบฟอร์มคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร
2. แบบแปลน แผนผังบริเวณ และรายการประกอบแบบแปลน จำนวน 5 ชุด
3. รายการคำนวณ 1 ชุด (กรณีที่เป็นอาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่)
4. สำเนาใบประกอบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบ (กรณีที่เป็นอาคาร ควบคุมตามกฎหมายควบคุมการประกอบวิชาชีพ)
5. สำเนาโฉนดที่ดิน / น.ส. 3 / ส.ค. 1
6. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน (กรณีที่เจ้าของอาคารไม่ ได้เป็นเจ้าของที่ดิน ที่อาคารนั้นตั้งอยู่)
7. หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน (กรณีที่อาคารก่อสร้าง ชิดเขตที่ดิน น้อยกว่า 50 เซนติเมตร) หรือใช้ผนังร่วมกัน
8. หนังสือแสดงความเป็นตัวแทนเจ้าของอาคาร (หรือหนังสือมอบอำนาจ กรณีที่ ตัวแทนเจ้าของอาคารเป็นผู้ขออนุญาต)
9. หนังสือรับรองการจดทะเบียน วัตถุประสงค์ และผู้มีอำนาจลงชื่อแทน นิติบุคคลผู้ขออนุญาต ที่ออกให้ไม่เกินหกเดือน
10. หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคล (กรณีที่นิติบุคคลเป็น ผู้ขออนุญาต)
11. เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี)

ทั้งนี้หากมีการรีโนเวทเล็ก ๆ น้อย ๆ ตามพระราชบัญญัติการควบคุมอาคารก็มีข้อยกเว้น และไม่จำเป็นต้องทำการขออนุญาตจากเจ้าพนักงาน ซึ่งมีรายละเอียดังนี้

1. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวนและชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีต อัดแรงหรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
2. การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10
3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10
4. การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

4. ข้อจำกัดในการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถว/อาคารพาณิชย์ตามกฎหมาย

สำหรับการรีโนเวทบ้านตึกแถว/อาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมหรือรื้อถอนนั้น ก็ยังคงมีสิ่งที่เราจะต้องคำนึงถึงเลยก็คือ ข้อจำกัดทางกฎหมาย ซึ่งก็คือหลักเกณฑ์ที่ว่าง ระยะร่นกำแพง แนวอาคาร ความสูงของตัวอาคาร ฯลฯ อาทิ 

• ระยะห่างชายคาหรือกันสาด ต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร เท่ากันกับกรณีผนังทึบ
• ความกว้างของบันไดและทางเดิน หากเป็นอาคารพักอาศัย บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร แต่หากดัดแปลงรีโนเวทบ้านตึกแถวเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม บันไดจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 – 1.50 เมตร
• ช่องทางเดินในอาคารอยู่อาศัยจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
• ระยะห่างระหว่างอาคารสำหรับการต่อเติมบ้านชั้นเดียวหรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร กรณีผนังมีช่องเปิด (เช่น หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร และกรณีผนังทึบ ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้)

ทั้งนี้ข้อกำหนดของการต่อเติมหรือรื้อถอนจะขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาฯ เป็นหลัก ซึ่งก็แน่นอนว่าจะยังมีข้อกำหนดอื่น ๆ ที่คุณจะต้องทำความเข้าใจให้ดีก่อนที่จะวางแผนรีโนเวท โดยทางออกง่าย ๆ เลยก็คือ ปรึกษาสถาปนิกหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางให้ช่วยตรวจสอบและดูแลเรื่องข้อจำกัดต่าง ๆ นี้ให้ 

5. กำหนดงบประมาณในการรีโนเวทให้ชัดเจน

อีกหนึ่งเรื่องที่สำคัญในการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เลยก็คือ “งบประมาณ” โดยให้คุณตั้งงบประมาณในการรีโนเวทที่ชัดเจน และต้องเผื่องบเอาไว้สักเล็กน้อย(ส่วนใหญ่จะบานปลาย) ทั้งนี้การตั้งงบประมาณจะช่วยทำให้ผู้รับเหมา, สถาปนิก, Interior หรือช่างรีโนเวทสามารถประเมินเนื้องานได้เบื้องต้น และสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายไม่ให้เกินงบที่เราตั้งเอาไว้

6. แจ้งเพื่อนบ้านก่อนเสมอ

ก่อนการรีโนเวทตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ คุณอย่าลืมที่จะแจ้งให้เพื่อนบ้านรับรู้ก่อน เพราะปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในการรีโนเวทนั้นจะต้องมีเสียงรบกวน เศษฝุ่นจากการก่อสร้าง แรงสั่นสะเทือน หรือมีบุคคลอื่นเข้า - ออก บริเวณพื้นที่ ฯลฯ ซึ่งอาจจะทำให้เพื่อนบ้านเกิดความไม่สบายใจเอาได้ ดังนั้นทางที่ดีคุณควรจะต้องแจ้งให้เพื่อนบ้านรับทราบก่อนการรีโนเวท (หากไม่แจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้า ก็อาจจะทำให้เกิดการร้องเรียนหรือฟ้องร้องเอาได้ ว่าการรีโนเวทของเราไปรบกวนการพักอาศัยของเพื่อนบ้าน)

การรีโนเวทตึกแถวและอาคารพาณิชย์ถือได้ว่าเป็นเรื่องที่จะต้องใส่ใจรายละเอียดในเรื่องต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วน ทั้งในเรื่องของข้อกฎหมาย เรื่องเชิงโครงสร้าง งบประมาณ และเรื่องอื่น ๆ ที่เราได้กล่าวไปข้างต้น เพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจจะสร้างความปวดหัวให้กับคุณ ทั้งนี้การเลือกช่างรีโนเวทก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ เพราะถ้าหากเจอช่างที่ไม่ดี ไม่มีความรับผิดชอบ ก็บอกได้เลยว่า ปวดหัวกันยาว ๆ ฉะนั้นก่อนตัดสินใจเลือกช่างอย่าลืมดูผลงานที่ผ่านมา อย่าพึ่งใจร้อน ค่อย ๆ เลือก หรือสามารถเข้าไปอ่านรายละเอียดการเลือกช่างได้ที่บทความ : จะรีโนเวททั้งที ต้องเลือกช่างอย่างไรและควรทำตรงไหนบ้าง ? และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog : บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ