นายหน้าอสังหาฯ ต้องอ่าน! เลือกผู้เช่าอย่างไรไม่ให้ปวดหัว

การปล่อยเช่าบ้านและคอนโดเป็นการลงทุนอสังหาฯ อีกรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในประเทศไทย อย่างไรก็ตามการจะปล่อยเช่าอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จนั้น การเลือกผู้เช่าถือได้ว่าเป็นหนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปล่อยเช่าเลยก็ว่าได้ เพราะผู้เช่าที่ดีจะช่วยให้คุณได้รับค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ และไม่ต้องปวดหัวกับปัญหาต่าง ๆ เช่น การเบี้ยวค่าเช่า, การทำลายทรัพย์สิน, การทะเลาะวิวาท ฯลฯ เพราะฉะนั้นในบทความนี้เราจะขอพาคุณไปทำความรู้จักกับหลักการเลือกผู้เช่าที่ดีกัน

การตั้งราคาปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดให้เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ ในการเลือกผู้เช่า เพราะการตั้งราคาค่าเช่าจะช่วยกำหนดกลุ่มเป้าหมายและเพิ่มโอกาสในการเจอผู้เช่าที่ดี รวมไปถึงยังช่วยดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังจ่ายค่าเช่าได้อีกทางหนึ่งด้วย (ป้องกันปัญหาผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่าช้า) ซึ่งคุณสามารถตั้งราคาค่าเช่าบ้านหรือคอนโดให้เหมาะสมได้ง่าย ๆ โดยให้หาข้อมูลราคาค่าเช่าบ้านหรือคอนโดที่อยู่ในทำเลหรือโครงการเดียวกัน จากนั้นให้ดูในเรื่องของขนาดพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่มีให้ผู้เช่าคล้าย ๆ กันกับของคุณ เพื่อที่จะได้นำมาตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ไม่แพงหรือถูกมากจนเกินไป

หลักการเลือกผู้เช่าอีกหนึ่งข้อ ที่เราอยากจะให้คุณจำให้ขึ้นใจเลยก็คือ “ระวังผู้เช่าที่ขอลดราคา” ตั้งแต่เริ่มต้น เพราะนั่นอาจจะแสดงได้ว่าผู้เช่ารายนั้น ๆ มีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่าไม่ไหวในอนาคตหรือกำลังมีปัญหาทางด้านการเงินอยู่ ซึ่งนั่นก็แปลว่าถ้าคุณปล่อยบ้านหรือคอนโดให้เช่าไปแบบง่าย ๆ ก็อาจจะทำให้คุณเกิดความเสี่ยงว่าจะได้รับค่าเช่าไม่ตรงตามเวลาที่กำหนด ดังนั้นหากเจอผู้เช่าขอลดราคาค่าเช่าตั้งแต่ยังไม่เริ่มทำสัญญาก็ให้คุณระวังและพิจารณารายละเอียดในส่วนอื่น ๆ ให้มากขึ้น

ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ ว่าการเลือกผู้เช่าโดยใช้สัญชาตญาณความรู้สึก ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่หลาย ๆ คน นิยมทำกัน ซึ่งถ้าเมื่อไหร่ที่รู้สึกไม่สบายใจหรือรู้สึกไม่โอเคกับผู้ที่ต้องการมาเช่าบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม (ทั้ง ๆ ที่คุณควรจะต้องดีใจ) คุณก็อาจจะต้องลองเชื่อสัญชาตญาณหรือ Sense ของตัวเองดูสักครั้ง ซึ่งอาจจะฟังดูไร้เหตุผลและไม่สามารถหาเหตุผลอะไรมาอ้างอิงได้ แต่ถ้าเมื่อไหร่ที่คุณปล่อยบ้านหรือคอนโดให้กับคนที่คุณรู้สึกไม่ค่อยดีเช่า ก็แน่นอนเลยล่ะว่าความสบายใจมันจะหายไป เพราะคุณก็จะคอยพะว้าพะวงว่าเขาจะจ่ายค่าเช่าตรงไหม ? จะทำห้องพังหรือเปล่า ? หรือเราคิดผิดหรือเปล่าที่ปล่อยบ้าน/คอนโดให้บุคคลนั้นเช่า ? ฯลฯ เพราะฉะนั้นหากรู้สึกไม่สบายใจจริง ๆ ก็ให้คุณเชื่อในความรู้สึกของตัวเองและปฏิเสธผู้เช่ารายนั้นไป

การขอรายละเอียดเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคลของผู้เช่า จะช่วยทำให้คุณสามารถวิเคราะห์และคัดเลือกผู้เช่าที่ดีได้ในระดับหนึ่งเลยทีเดียว โดยรายละเอียดที่คุณควรจะต้องสอบถามกับผู้เช่านั้นก็เช่น...

• เหตุผลจากการย้ายออกจากที่พักเดิม : ให้คุณสอบถามกับทางผู้เช่าว่าย้ายออกจากที่พักเดิมเพราะอะไร ? (ฟังหูไว้หู อย่าพึ่งเชื่อไปซะหมด) พร้อมกับขออนุญาตติดต่อสอบถามกับทางเจ้าของที่พักเดิม เพื่อจะได้เช็ดประวัติการจ่ายค่าเช่าว่าตรงเวลาหรือไม่ ? มีปัญหาอะไรระหว่างที่เช่าหรือเปล่า ? แต่ก็ให้ทำใจเลยว่าสิ่งที่คุณได้ยินหรือรับรู้มาอาจจะไม่ใช่เรื่องจริงทั้งหมด
• อาชีพ : ให้สอบถามกับทางผู้เช่าว่าตอนนี้ประกอบอาชีพอะไร ? เพื่อที่คุณจะได้พิจารณาว่าผู้เช่ารายนั้น ๆ มีรายได้ที่มั่นคงและจะสามารถจ่ายค่าเช่าได้ตรงตามเวลาที่กำหนดหรือไม่ ? ทั้งนี้ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นนักศึกษาหรือประกอบอาชีพธุรกิจส่วนตัว, Freelance, ขายสินค้าออนไลน์ ฯลฯ คุณก็อาจจะไม่สามารถตรวจเช็ครายละเอียดในส่วนนี้ได้อย่างครบถ้วน
• รายละเอียดอื่นๆ เพิ่มเติม : เช่น จะพักอาศัยอยู่กันกี่คน ? มีการเลี้ยงสัตว์หรือไม่ ? สูบบุหรี่หรือเปล่า ? ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลต่าง ๆ ไปประกอบการตัดสินใจในการเลือกผู้เช่า

“ประวัติอาชญากรรม” จะเป็นเอกสารที่จะช่วยทำให้การคัดเลือกผู้เช่าของคุณมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และแม้ว่าการขอเอกสารการตรวจสอบประวัติอาชญากรรมจะดูเป็นการละลาบละล้วงผู้เช่าไปสักหน่อย แต่เอกสารฉบับนี้จะช่วยทำให้นายหน้าอสังหาฯ หรือเจ้าของบ้าน/คอนโด มั่นใจและสบายใจได้ว่าผู้เช่าไม่ได้กระทำความผิดร้ายแรงหรือหลบหนีการจับกุมมากบดานที่บ้านหรือคอนโดของคุณ และข้อสำคัญเลยก็คือคุณจะต้องอธิบายเหตุผลในการขอเอกสารฉบับนี้ให้ผู้เช่าได้เข้าใจ เช่น ในช่วงนี้มีข่าวออกมาอยู่บ่อย ๆ ว่าตำรวจบุกจับปาร์ตี้ยา, บุกจับปาร์ตี้มั่ว Sex, บุกจับอาชญากรที่กำลังหลบหนีหรือกบดาน ฯลฯ จนทำให้เกิดความวิตกกังวลและจำเป็นที่จะต้องคัดกรองเลือกผู้ที่จะมาเช่าบ้านหรือคอนโดเป็นพิเศษ เป็นต้น

*** ทางผู้เช่าจะต้องส่งเรื่องขอเอกสารใบรับรองจาก กองทะเบียนอาชญากร สำนักงานตำรวจแห่งชาติ ***

หลักการเลือกผู้เช่าในข้อนี้ก็คือ “ตรวจเช็คเครดิตบูโร” โดยรายละเอียดในส่วนนี้จะช่วยตรวจเช็คพฤติกรรมทางการเงินของผู้เช่าว่าเป็นอย่างไร ? มีความรับผิดชอบต่อการชำระหนี้ที่ตรงต่อเวลาหรือไม่ ? แต่ทั้งนี้ผู้เช่าอาจจะมองว่าคุณนั้นเป็นคนที่เรื่องเยอะมากพอสมควร ดังนั้นคุณควรที่จะอธิบายให้เข้าใจว่าทำไมเราถึงต้องการเอกสารฉบับนี้เช่นเดียวกับการขอประวัติอาชญากรรม ซึ่งถ้าหากผู้เช่าบ่ายเบี่ยงหรือไม่เห็นด้วยกับการตรวจสอบเครดิตบูโร (แม้ว่าเราจะอธิบายให้เขาเข้าใจแล้วก็ตาม) ก็ให้คุณคิดเอาไว้เลยว่าผู้เช่ารายนี้มีความสุ่มเสี่ยงที่อาจจะมีพฤติกรรมในเชิงลบเกี่ยวกับการเงิน เช่น มีภาระหนี้สูง ติดเครดิตบูโร ชำระหนี้ล่าช้า ฯลฯ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลกระทบต่อการจ่ายค่าเช่าในอนาคตอย่างแน่นอน (รายละเอียดการเช็คเครดิตบูโร คลิก)

หลังจากคุณตัดสินใจเลือกผู้เช่าเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายเลยก็คือ “การทำสัญญาเช่า” โดยรายละเอียดในสัญญาจะต้องชัดเจนในทุก ๆ เรื่อง ไม่ว่าจะเป็น กฎข้อห้าม, ระยะเวลาในการจ่ายค่าเช่า, ค่าปรับในส่วนต่าง ๆ และรายละเอียดในส่วนอื่น ๆ เพื่อให้ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่ามีความเข้าใจที่ตรงกันโดยมีลายลักษณ์อักษรและลายเซ็นต์เป็นหลักฐาน ทั้งนี้ไม่ควรปล่อยบ้านหรือคอนโดให้เช่าโดยไม่ทำสัญญา เพราะในทางกฎหมายผู้ให้เช่าจะเสียเปรียบในทันทีหากมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้น อีกทั้งหากผู้เช่าต้องการเปลี่ยนข้อตกลงในสัญญาเช่า เพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับตนเอง เช่น ไม่คิดค่าปรับการจ่ายล่าช้า, การนำผู้อื่นเข้ามาพักอาศัย ฯลฯ คุณจะต้องพิจารณาเป็นกรณีว่าสามารถยินยอมได้มากน้อยขนาดไหน ซึ่งถ้าหากบางกรณีสามารถประนีประนอมกันได้ก็สามารถแก้ไขรายละเอียดในสัญญาเช่าได้เลย

หากนายหน้าอสังหาฯ ได้ดำเนินการคัดเลือกผู้เช่าตามขั้นตอนต่าง ๆ ตามที่เราได้กล่าวไปข้างต้นอย่างรอบคอบ ก็จะช่วยลดโอกาสที่จะเจอปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าได้เป็นอย่างดี และยังจะช่วยทำให้เจ้าของบ้านหรือเจ้าของคอนโดได้ผู้เช่าที่มีคุณภาพอีกด้วย

และสำหรับนายหน้าอสังหาฯ หรือผู้ที่ต้องการปล่อยเช่า - ขาย อสังหาริมทรัพย์ในทุก ๆ รูปแบบ คุณก็สามารถมาลงประกาศฟรีได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ค้นหาคอนโด บ้านและที่ดิน