สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร จะขายที่ดิน บ้าน ขายคอนโด ต้องรู้

เป็นเรื่องปกติเมื่อวางแผนเตรียมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งการซื้อที่ดิน ขายคอนโด ซื้อบ้าน ฯลฯ ย่อมต้องมีการทำสัญญาเพื่อเป็นหลักประกันระหว่าง 2 ฝ่าย ซึ่งประเภทสัญญาที่มักได้ยินกันบ่อยคือ สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย สำหรับสัญญาฉบับแรกคงพอเข้าใจได้ไม่ยากว่าคืออะไร แต่ข้อที่หลายคนมักสงสัยคือการจะซื้อจะขายต้องมีสัญญาด้วยหรือ แล้วทั้ง 2 สัญญานี้เกี่ยวข้องกันอย่างไร มาหาข้อมูลกันเลย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ถูกทำขึ้นมาเปรียบเสมือนเป็นข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ได้ทำการตกลงว่าจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เอาไว้เรียบร้อยแล้ว (บ่อยครั้งจึงมักได้ยินชื่อว่า สัญญาวางเงินมัดจำ) ซึ่งการทำสัญญาดังกล่าวยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับอีกฝ่าย เป็นเพียงแค่การระบุช่วงเวลาที่จะโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น 

ซึ่งกรอบเวลาที่ระบุเอาไว้มักกำหนดไม่เกิน 3 เดือน หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสร้างเสร็จเรียบร้อย (รวมถึงเป็นที่ดินเปล่า ไม่ต้องก่อสร้างใด ๆ) แต่ในกรณีที่ซื้อคอนโด ขายคอนโด ซื้อ-ขายบ้านแห่งใหม่ที่กำลังก่อสร้าง หรือเป็นโครงการในอนาคต กรอบเวลาของสัญญามักอยู่ราว 12-24 เดือน (บางสัญญาจะระบุเอาไว้นับจากวันที่ทำสัญญาไปจนถึงวันพร้อมโอน) เพื่อให้ผู้ซื้อได้ดำเนินการในด้านของสินเชื่อกับสถาบันการเงินจนเสร็จเรียบร้อย ทั้งนี้ยังมีการแบ่งลักษณะสัญญาออกตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ด้วย

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ทั้งประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินเปล่าต้องมีการแจ้งเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เอาไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ซึ่งกรณีที่ดินดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ก็ต้องใส่ข้อมูลลงไปให้ครบถ้วนด้วย

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สำหรับการทำสัญญาประเภทนี้สำหรับซื้อคอนโด หรือขายคอนโด จะต้องมีการแจ้งเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) รวมถึงมีการระบุรายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับโครงการดังกล่าว มีข้อมูลเลขห้องชัดเจน

ส่วนสัญญาซื้อขายคือ ประเภทของสัญญาที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในวันที่ทำสัญญา (มักถูกเรียกอีกอย่างว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด) ซึ่งการทำสัญญาประเภทนี้จะต้องจดทะเบียนและลงลายมือชื่อต่อหน้าของเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้

ความเกี่ยวพันและความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

เมื่อเข้าใจถึงความหมายและลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายรวมถึงรู้จักกับสัญญาซื้อขายกันไปเรียบร้อยแล้ว ก็อยากนำเสนอถึงความเกี่ยวพันและความแตกต่างของสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้ว่าเป็นอย่างไรบ้าง เพื่อเวลาต้องซื้อคอนโด ขายคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นจะได้ไม่มีข้อสงสัย ไม่เกิดความผิดพลาดขึ้น

ความเกี่ยวพันระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตามต้องมีการเตรียมเอกสารสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้เอาไว้เสมอ ยกเว้นกรณีที่มีการตกลงด้วยปากเปล่าและผู้ซื้อพร้อมในการจ่ายเงินสดให้ทันที ก็จะเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขาย จ่ายเงินสดได้เลย แต่เรื่องจริงคือคงน้อยมากที่ใครจะจ่ายเงินหลักแสนหลักล้านแบบสด ๆ เพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยความเกี่ยวพันของสัญญา 2 ประเภทจะทำต่อกันดังนี้

• เมื่อมีการพูดคุยกันเบื้องต้นแล้วว่าสนใจอยากซื้อคอนโด ขณะที่อีกฝ่ายก็ต้องการขายคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆไม่ว่าสินทรัพย์ดังกล่าวจะสร้างเสร็จแล้วหรือกำลังก่อสร้างก็ตาม ต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเพื่อวางเงินมัดจำและตกลงระหว่าง 2 ฝ่าย เพื่อจองสินทรัพย์เอาไว้ โดยยังไม่ต้องมีการจ่ายเงินทั้งหมดเพื่อซื้อกันจริง มีการระบุระยะเวลา เช่น ภายใน 2 เดือน หากทุกอย่างไม่มีปัญหาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสมือนตกลงเบื้องต้นว่าในอนาคตเกิดการซื้อขายกันอย่างแน่นอน

• เมื่อถึงตามระยะเวลาที่กำหนดโดยทั้ง 2 ฝ่าย ได้ทำตามเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ทั้งหมด เช่น
  ผู้ซื้อทำการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินผ่านเรียบร้อย ยืนยันการได้รับเงินก้อนแล้ว ผู้ขายทำการก่อสร้าง ตกแต่ง กับอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์ ก็จะเดินทางไปสำนักงานที่ดินของเขตพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตั้งอยู่เพื่อทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าพนักงาน มีการจ่ายเงินและโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลง

ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายจะแบ่งออกเป็น 2 ด้านหลัก ๆ ที่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนี้

• สัญญาจะซื้อจะขายสามารถทำเป็นปากเปล่าได้ แม้ไม่มีเอกสาร แต่ถ้ามีการโอนเงินก็ควรเก็บหลักฐานและระบุรายละเอียดเอาไว้ชัดเจนจะดีที่สุด แต่สัญญาซื้อขายต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินและต้องมีเอกสารสัญญาถูกต้องเท่านั้น หากไม่ทำตามจะถือเป็นโมฆะ
• สัญญาจะซื้อจะขายคือการแสดงเจตนาว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยินดีซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงทั้งหมดในอนาคต ขณะที่สัญญาซื้อขายคือการแสดงเจตนาว่าได้ทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ซึ่งเรื่องที่ต้องระวังให้มากมักเป็นกรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีการกำหนดช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
  แสดงว่าส่อเจตนาที่จะไม่เกิดการซื้อขายจริงในอนาคต และมีโอกาสเป็นโมฆะได้ทันที

อีกเรื่องที่ขอฝากเอาไว้คือสัญญาจะซื้อจะขายสามารถบอกเลิกได้ทุกเมื่อเนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นและในกรณีที่ฝ่ายใดทำผิดก็อาจต้องชดใจตามเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ อีกทั้งสัญญานี้ยังถูกนำไปใช้ฟ้องร้องได้หากฝ่ายหนึ่งรู้สึกว่าตนเองได้รับการบอกเลิกอย่างไม่เหมาะสม แต่สัญญาซื้อขายเมื่อทำเสร็จแล้วจะบอกเลิกไม่ได้

⁠ติดตามข่าวสาร และบทความดีๆ เพิ่มเติมได้ที่

• Facebook : @propertyhub.in.th
• Twitter : @PropertyhubTh
• Website : www.Propertyhub.in.th

ติดต่อทีมงาน Propertyhubได้ที่

• โทร. 02-026-3049
• Line : @propertyhub
• Email: support@propertyhub.in.th