หากคุณเป็นนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพ คุณคงจะรู้จักกับคำว่า “Yield” เป็นอย่างดีว่าคำๆ นี้มันมีความหมายว่าอะไร แต่! สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ คงจะกำลังทำหน้าสงสัยว่าเจ้าคำว่า “Yield” มันคืออะไรกันนะ ? เพราะฉะนั้นในวันนี้ทีมงาน Propertyhub เลยจะขอพาคุณไปทำความรู้จักกับคำว่า Yield กัน ซึ่งมันจะมีความหมายและบริบทที่น่าสนใจอะไรบ้าง เราไปติดตามพร้อมๆ กันเลย!
Yield คืออะไรกันนะ ?
Yield คือ... ผลตอบแทนจากการลงทุนสินทรัพย์ต่างๆ ซึ่งถ้าหากเป็นในวงการอสังหาฯ ก็คือผลตอบแทนในรูปแบบ “ค่าเช่า” นั่นเอง ดังนั้นคำว่า Yield จึงกลายเป็นเสมือนหัวใจสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ เลยก็ว่าได้ ทั้งนี้คำจำกัดความของ Yield จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ ประกอบไปด้วย...
1.Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
Rental Yield จะเกิดจากการคำนวณราคาต้นทุนของคอนโดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยสิ่งนี้จะทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่จะได้รับตลอดทั้งปีว่าเป็นเงินเท่าไหร่ อีกทั้ง Rental Yield จะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ซึ่งประกอบไปด้วย
Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
2.Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ
เรียกได้ว่า Yield Guarantee เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดอีกแบบหนึ่งก็ว่าได้! เนื่องจากผู้ประกอบการ(เจ้าของโครงการคอนโด) จะกำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนให้กับนักลงทุนได้ทราบ ว่าถ้าตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโดโครงการแห่งนี้ไปปล่อยเช่านักลงทุนจะได้ผลตอบแทนอะไรกลับไปบ้าง ส่งผลให้นักลงทุนส่วนใหญ่เกิดความมั่นใจและยอมที่จะควักเงินลงทุนซื้อคอนโดโครงการนั้นๆ นั่นเอง
ตัวอย่างการคำนวณ Rental Yield
(รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ต้นทุน) x 100 = อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%)
คุณซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคา 4,000,000 บาท
และสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 20,000 บาทต่อเดือน (12 เดือน/ปี = 240,000 บาท)
เพราะฉะนั้น Rental Yield คือ (240,000/4,000,000) x 100 = 6% ต่อปี
Yield เท่าไหร่ถึงจะถือว่าพอดีต่อการลงทุน ?
ยิ่งเปอร์เซ็นต์ของ Yield สูงเท่าไหร่ มันยิ่งจะเป็นผลดีต่อการลงทุนของคุณเท่านั้น แต่ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพมักจะเลือกซื้อโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 6 – 8% หรือให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% (ป้องกันการเป็นภาระในอนาคต) ทั้งนี้เปอร์เซ็นต์ของ Yield จะขึ้นอยู่กับการพิจารณาและความชำนาญของนักลงทุนแต่ละบุคคลเป็นหลัก
รายละเอียดข้างต้นคงพอจะทำให้คุณรู้จักกับ Yield กันไปบ้างแล้วว่ามันคืออะไร ? และมีความสำคัญต่อวงการอสังหาฯ อย่างไร ? ดังนั้นหากคุณเป็นนักลงทุนมือใหม่ก็อย่าลืมคำนวณค่า Yield ให้เป็น แล้วคุณจะเห็นความสำเร็จในอนาคตอย่างแน่นอน อีกทั้งหากคุณต้องการปล่อยเช่า/ขาย โครงการคอนโด คุณก็สามารถนำมาลงประกาศได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่จะทำให้คุณได้เข้าใกล้กับกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่มากยิ่งขึ้น!
